Vous avez trouvé le bien. L’agence vous demande une offre écrite, aujourd’hui de préférence. C’est le document le plus court de tout votre achat, et c’est le premier qui vous engage vraiment. Voici ce qu’il doit contenir, et surtout ce qu’il ne doit jamais contenir.

L’offre d’achat est une proposition unilatérale adressée par l’acquéreur au vendeur. Son acceptation forme en principe la vente au sens de l’article 1583 du Code civil, dès lors qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix. L’article 1589-1 du même code frappe de nullité tout engagement unilatéral d’achat assorti du versement d’une somme d’argent par le candidat acquéreur : aucun dépôt ne peut donc être exigé au stade de l’offre. Le dépôt de garantie n’intervient qu’à la signature de l’avant-contrat, et il est alors séquestré chez le notaire ou chez un professionnel titulaire d’une garantie financière. La condition suspensive d’obtention de prêt, encadrée par la loi Scrivener aux articles L. 313-40 et suivants du Code de la consommation, permet à l’acquéreur de se dégager sans indemnité si le financement n’est pas obtenu ; sa durée ne peut être inférieure à un mois. Le délai de rétractation de dix jours calendaires de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter de la notification de l’avant-contrat, et non de l’acceptation de l’offre.

Ce que votre offre déclenche vraiment

Beaucoup d’acheteurs voient l’offre comme une marque d’intérêt, une façon de dire « je suis sérieux ». C’est davantage que cela.

Quand vous proposez un prix par écrit et que le vendeur l’accepte, il y a accord sur le bien et sur le prix. Le vendeur ne peut plus choisir librement un autre acheteur, et vous êtes engagé. Il n’existe à ce stade aucun droit de rétractation automatique : celui de dix jours viendra plus tard, après la signature du compromis.

D’où une règle simple : une offre ne s’écrit jamais dans l’émotion, et jamais dans la voiture en sortant de la visite.

Ce que doit contenir une offre d’achat

Ce que vous écrivez	Pourquoi c’est là
Vos nom, prénom et adresse	Identifier qui s’engage
L’adresse et la description du bien	Éviter toute ambiguïté sur ce que vous achetez
Le prix que vous proposez, en chiffres et en lettres	C’est le cœur de l’offre
La durée de validité de votre offre	Vous reprenez votre liberté à son terme
Le recours à un prêt, avec le montant envisagé	Votre protection la plus importante
La mention que l’acceptation doit vous être notifiée par écrit	Savoir précisément quand vous êtes engagé
La date et votre signature	Faire courir le délai de validité

Si vous achetez à deux, indiquez les deux identités. Si le bien est vendu meublé, ou si certains équipements doivent rester, écrivez-le : ce qui n’est pas écrit se discute ensuite, souvent mal.

Vos deux protections, en deux lignes

La durée de validité. Quelques jours suffisent. Sans elle, votre offre traîne, le vendeur s’en sert pour faire monter les autres candidats, et vous restez suspendu à une réponse qui ne vient pas. Avec elle, vous êtes libre au terme annoncé.

Le financement. Écrivez que votre achat dépend de l’obtention d’un prêt, et indiquez le montant que vous comptez emprunter. C’est cette mention qui deviendra la condition suspensive de prêt dans le compromis, celle qui vous permet de récupérer votre dépôt de garantie si la banque refuse.

Si vous achetez sans emprunter, dites-le aussi : c’est un argument sérieux face à d’autres acheteurs.

Ce qu’on n’écrit jamais dans une offre

• Le montant maximum que vous pouvez mettre. Vous n’obtiendrez jamais moins que ce chiffre.
• Vos raisons personnelles. Un enfant qui arrive, un préavis déjà donné : chaque urgence que vous révélez affaiblit votre position.
• Des conditions floues, du type « sous réserve de travaux à discuter ». Soit c’est précis, soit ce n’est pas dans l’offre.
• Une durée de validité longue. Un mois, c’est un mois d’immobilisation pour vous et de liberté pour le vendeur.

Proposer moins que le prix demandé

Une offre plus basse n’a rien d’offensant, à condition d’être argumentée. Ce qui fonctionne, ce sont les faits vérifiables, pas les goûts.

• Un diagnostic énergétique médiocre, et les travaux qu’il annonce.
• Des travaux votés en assemblée générale, que vous paierez après l’achat.
• Un devis d’artisan sur un poste précis : toiture, chauffage, électricité.
• Les prix réellement pratiqués dans le secteur pour des biens comparables.

Joignez ce qui justifie votre prix, restez courtois, et n’expliquez jamais que le bien ne les vaut pas : dites plutôt ce qu’il vous coûtera en plus du prix affiché. Et rappelez-vous que le vendeur peut refuser, faire une contre-proposition, ou ne pas répondre. Une offre refusée n’est pas un échec : c’est une information.

Questions fréquentes

Une offre d’achat doit-elle être écrite ?

Rien ne l’impose, mais une offre orale n’a aucune valeur de preuve, ni pour vous ni pour le vendeur. En pratique, l’agence vous demandera toujours un écrit, et c’est aussi votre intérêt : c’est là que vous inscrivez vos protections.

Puis-je retirer mon offre ?

Tant que le vendeur ne l’a pas acceptée, vous pouvez en principe la retirer, à condition de ne pas vous être engagé à la maintenir jusqu’à une date. Une fois acceptée, c’est une autre histoire : parlez-en sans attendre à un notaire.

Puis-je faire plusieurs offres en même temps ?

C’est possible, et c’est dangereux : si deux vendeurs acceptent, vous êtes engagé deux fois. Si vous hésitez entre deux biens, faites une offre, avec une durée de validité courte, puis passez au second si elle n’aboutit pas.

Une offre au prix demandé oblige-t-elle le vendeur à vendre ?

En principe, un vendeur qui a affiché un prix et reçoit une offre à ce prix s’est engagé. En pratique, les situations se discutent, surtout quand plusieurs offres arrivent le même jour. Ne comptez pas sur cette règle pour emporter un bien très demandé.

En résumé

• Une offre acceptée vous engage : écrivez-la au calme, jamais dans l’urgence
• Deux lignes vous protègent : la durée de validité et le recours à un prêt
• Ne versez aucune somme au stade de l’offre
• N’écrivez ni votre budget maximum, ni vos raisons personnelles
• Une offre plus basse se défend avec des devis et des faits

Avant d’écrire votre offre

Le parcours Mafusee vous donne les vérifications à faire avant de proposer un prix, les documents à réclamer, et ce qui doit figurer dans votre offre. C’est gratuit, sans inscription, et ça prend deux minutes.

Sur le même thème

• Que vérifier avant de faire une offre d’achat ?
• Mon offre est acceptée : que se passe-t-il maintenant ?
• Courtier, notaire, agent immobilier : qui fait quoi, et quand ?

Sources

• Service-Public.fr — promesse de vente et compromis de vente.
• Service-Public.fr — le prêt immobilier et la condition suspensive.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation dépend de la rédaction des actes ; rapprochez-vous d’un notaire pour votre cas particulier.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com