Le vendeur a dit oui. Vous raccrochez, vous êtes soulagé, et une question arrive aussitôt : et maintenant ? Voici ce qui se passe entre cette acceptation et le jour où vous aurez les clés — et surtout, ce qui vous engage déjà.

L’acceptation d’une offre d’achat par le vendeur forme en principe la vente au sens du Code civil, dès lors qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix. Elle précède la signature de l’avant-contrat, compromis de vente ou promesse unilatérale de vente, généralement établi par un notaire ou un agent immobilier. Le délai de rétractation de dix jours prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation bénéficie à l’acquéreur non professionnel et court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’avant-contrat. La condition suspensive d’obtention de prêt, encadrée par la loi Scrivener, permet à l’acquéreur de se désengager sans indemnité si le financement n’est pas obtenu dans le délai prévu au contrat. Le dossier de financement doit être déposé dès l’acceptation de l’offre pour respecter ce délai.

Ce qui change au moment où le vendeur dit oui

Beaucoup d’acheteurs pensent qu’une offre acceptée n’est qu’une étape informelle, et que rien de sérieux ne commence avant le compromis. C’est faux, et c’est la source de la plupart des mauvaises surprises.

Quand vous proposez un prix par écrit et que le vendeur l’accepte, il y a accord sur le bien et sur le prix. En principe, la vente est formée. Le vendeur ne peut plus choisir librement un autre acheteur ni augmenter son prix. Et vous, de votre côté, vous êtes engagé.

Cela ne veut pas dire que vous êtes piégé — la suite du parcours prévoit plusieurs protections. Mais elles interviennent plus tard, et il faut savoir lesquelles.

Le délai de dix jours n’est pas où vous croyez

C’est l’idée reçue la plus répandue sur l’achat immobilier : on croit disposer de dix jours pour changer d’avis après une offre acceptée.

Ce n’est pas le cas. Ce délai de rétractation existe bien, mais il est attaché au compromis de vente, pas à l’offre. Il commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l’avant-contrat signé.

Autrement dit : entre l’acceptation de votre offre et la signature du compromis, vous n’avez aucun droit automatique de revenir en arrière. Si vous voulez vous désengager pendant cette période, cela se négocie — et il vaut mieux en parler à un notaire rapidement.

Les étapes entre l’offre et la signature

Concrètement, voici ce qui se met en route dans les jours qui suivent.

1. Le choix du notaire. Vous pouvez choisir le vôtre, même si le vendeur a déjà le sien. Deux notaires se partagent alors le travail, sans que cela vous coûte plus cher. C’est un droit que beaucoup d’acheteurs ignorent.
2. La constitution du dossier. Le notaire réunit les documents du vendeur : titre de propriété, diagnostics, informations de copropriété s’il y a lieu, situation d’urbanisme.
3. Le dépôt de votre demande de prêt. C’est maintenant, et pas dans trois semaines. Le compromis fixera un délai pour obtenir votre financement, et ce délai court vite.
4. La rédaction du compromis. Vous devez pouvoir le lire avant de le signer, pas le découvrir sur place. Demandez-le à l’avance, et prenez le temps de le parcourir.
5. La signature, chez le notaire ou à l’agence. C’est à partir de là que votre délai de rétractation commence.

Comptez en général quelques semaines entre l’acceptation et la signature du compromis, selon la rapidité avec laquelle les documents sont réunis.

Ce qui peut encore faire échouer la vente

Une vente peut ne pas aboutir, et ce n’est pas forcément un drame si les protections ont été prévues.

• Le prêt refusé. C’est le cas le plus fréquent. La condition suspensive d’obtention de prêt, inscrite au compromis, vous permet alors de récupérer votre dépôt de garantie sans indemnité — à condition d’avoir fait les démarches dans les délais prévus.
• Un droit de préemption. La commune peut, dans certaines zones, se porter acquéreur à votre place. Le notaire le vérifie systématiquement.
• Une découverte au dossier. Servitude, litige de copropriété, autorisation d’urbanisme manquante. C’est précisément le rôle du notaire de les révéler avant la signature définitive.
• Votre rétractation, dans les dix jours qui suivent la notification du compromis, sans avoir à vous justifier.

En dehors de ces cas, se désengager après le délai de rétractation expose à une indemnité prévue au contrat. D’où l’importance de vérifier ce qui est écrit avant de signer.

Qui contacter, et dans quel ordre

Deux interlocuteurs deviennent prioritaires, et dans cet ordre.

Votre banque ou votre courtier, dès maintenant. Le dossier de financement est ce qui prend le plus de temps et ce qui conditionne tout le reste. Chaque jour perdu ici est un jour de moins pour obtenir votre offre de prêt dans les délais du compromis.

Un notaire, avant la signature du compromis. Pas après. C’est lui qui vérifie ce que vous achetez réellement, et c’est le moment où ses vérifications ont encore une utilité.

Questions fréquentes

Une offre d’achat acceptée vaut-elle compromis de vente ?

Non, ce sont deux actes distincts. L’offre acceptée établit l’accord sur le bien et le prix. Le compromis organise la vente : délais, conditions suspensives, dépôt de garantie, date de signature définitive. C’est lui qui ouvre votre délai de rétractation.

Peut-on se rétracter après avoir accepté une offre d’achat ?

Il n’existe pas de droit de rétractation automatique à ce stade, ni pour l’acheteur ni pour le vendeur. Si vous souhaitez renoncer, parlez-en à un notaire sans attendre : selon la rédaction de votre offre et les réserves qu’elle contenait, votre situation peut être très différente.

Quel délai entre l’offre acceptée et le compromis ?

Généralement quelques semaines, le temps que le notaire réunisse les documents du vendeur. Ce délai n’est pas encadré par la loi : il dépend de la disponibilité des pièces et des parties.

Le vendeur peut-il accepter une autre offre après la mienne ?

En principe non. En acceptant votre offre, il s’est engagé envers vous. S’il se rétracte malgré tout, il s’expose à des poursuites. En pratique, mieux vaut faire constater l’accord par écrit et prévenir rapidement le notaire.

En résumé

• Une offre acceptée vous engage, même sans compromis signé
• Le délai de rétractation de dix jours commence après la notification du compromis, pas avant
• Déposez votre dossier de prêt immédiatement : c’est lui qui conditionne le calendrier
• Choisissez votre notaire avant la signature du compromis, c’est votre droit
• Lisez le compromis avant le jour de la signature, en particulier le délai d’obtention du prêt

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Sources

• Service-Public.fr — promesse de vente et compromis de vente.
• Service-Public.fr — le prêt immobilier et la condition suspensive.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation dépend de la rédaction des actes ; rapprochez-vous d’un notaire pour votre cas particulier.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com