Vous avez visité, vous avez aimé, et l’agence vous demande si vous voulez faire une offre. C’est exactement le moment où l’on se dépêche et celui où il faut prendre deux jours. Voici ce qu’il faut demander et vérifier avant d’écrire quoi que ce soit.

L’essentiel

• Les diagnostics sont légalement dus à la signature du compromis, mais rien ne vous empêche de les réclamer avant votre offre. Demandez-les.

• Le DPE conditionne vos factures futures et, pour les logements les moins performants, d’éventuelles obligations de travaux.

• En copropriété, exigez les procès-verbaux des dernières assemblées générales : c’est là que se cachent les travaux votés.

• Les diagnostics ne disent rien de l’essentiel : toiture, humidité, isolation réelle, voisinage.

• Une offre s’écrit avec une date de validité courte et la mention qui vous protège si le prêt n’est pas accordé.

Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente, conformément à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Il comprend selon les cas le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et pollutions, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles antérieurs à 1949, l’état d’amiante pour les permis délivrés avant le 1er juillet 1997, les diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de quinze ans, l’état relatif aux termites en zone concernée par arrêté préfectoral, le mesurage Carrez en copropriété et le contrôle d’assainissement non collectif. En copropriété, la loi ALUR impose la communication du règlement, du carnet d’entretien, des procès-verbaux d’assemblée générale et du montant des charges avant la signature. L’absence d’un diagnostic en cours de validité prive le vendeur de la clause d’exonération des vices cachés sur le point concerné.

Demandez les diagnostics avant votre offre, pas après

La loi oblige le vendeur à vous remettre le dossier de diagnostic technique au plus tard à la signature du compromis. Autrement dit : après que vous vous soyez engagé.

Rien ne vous empêche de les demander avant. L’agence les a presque toujours, puisqu’ils sont obligatoires dès la mise en vente pour certains d’entre eux. Un vendeur qui refuse de les communiquer à ce stade vous apprend déjà quelque chose.

Lisez-les avant de faire votre offre. C’est le seul moment où l’information peut encore changer le prix que vous proposez.

Ce que contient le dossier, et ce que ça vous apprend

Diagnostic	Concerne	Validité
Performance énergétique (DPE)	Tous les logements	10 ans
État des risques et pollutions	Tous les logements	6 mois
Plomb	Construit avant 1949	1 an si présence, illimitée sinon
Amiante	Permis avant juillet 1997	3 ans si présence, illimitée sinon
Électricité et gaz	Installations de plus de 15 ans	3 ans
Termites	Zones définies par arrêté	6 mois
Mesurage Carrez	Copropriété	Illimitée sauf travaux
Assainissement	Hors tout-à-l’égout	3 ans

Vérifiez les dates. Un diagnostic périmé au moment de la signature n’a aucune valeur, et certains ont une durée très courte.

Le DPE mérite plus qu’un coup d’œil

C’est le diagnostic qui aura le plus d’effet concret sur votre vie dans ce logement.

Il vous renseigne sur vos factures futures, mais aussi sur ce qui vous attend. Les logements les moins performants font l’objet d’obligations croissantes, et un audit énergétique doit vous être remis pour les plus énergivores. Ce document chiffre les travaux nécessaires : lisez-le, il vaut cher en information.

Regardez aussi sa date. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 obéissaient à une méthode de calcul différente et ne sont plus valides aujourd’hui. Un DPE récent est plus fiable qu’un DPE ancien, même encore dans sa période de validité.

Bon à savoir

Un mauvais DPE n’est pas forcément un mauvais achat. C’est souvent un levier de négociation, et parfois une opportunité si vous comptez faire des travaux. Ce qui compte, c’est de le savoir avant de proposer un prix — pas après.

Si le bien est en copropriété

C’est là que se trouvent les mauvaises surprises les plus coûteuses, et elles ne figurent dans aucun diagnostic.

Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Vous y verrez ce qui a été voté, ce qui a été refusé, et ce qui revient chaque année sans jamais être décidé. Un ravalement voté l’an dernier vous sera facturé, même si vous venez d’arriver.

• Le montant des charges, et surtout ce qu’elles couvrent réellement.
• Les travaux votés ou envisagés : toiture, façade, ascenseur, chaufferie.
• Le fonds de travaux et ce qu’il contient.
• Les impayés des autres copropriétaires : une copropriété endettée finit toujours par le faire payer à ceux qui paient.
• Les procédures en cours, litiges compris.
• Le règlement de copropriété, qui dit ce que vous avez le droit de faire chez vous.

Ces documents doivent vous être communiqués avant la signature. Réclamez-les avant votre offre.

Ce que les diagnostics ne disent pas

C’est le point le plus important de cet article, et le moins souvent écrit : le dossier de diagnostic technique ne dit presque rien de l’état réel du logement.

Il ne vous dira pas si la toiture est en fin de vie, si les murs prennent l’humidité, si l’isolation est réellement efficace, si la charpente est saine, si les fenêtres ferment, si la chaudière tient encore cinq ans.

Ces vérifications-là, personne ne les fera à votre place. Revenez visiter une seconde fois, à un autre moment de la journée. Regardez les plafonds et le bas des murs. Ouvrez les fenêtres. Faites couler l’eau. Descendez à la cave, montez dans les combles si c’est possible. Et si le bien est ancien ou que quelque chose vous inquiète, faites venir un artisan avant de faire votre offre.

Vérifier ce qui se trouve autour

Le logement peut être parfait et l’environnement, non.

• Les risques naturels et technologiques. L’état des risques vous les signale, mais le site public Géorisques vous permet de vérifier vous-même l’adresse exacte : inondation, retrait-gonflement des argiles, installations proches.
• Les projets d’urbanisme. La mairie peut vous renseigner sur ce qui est prévu autour : construction, voirie, changement de zonage. Le terrain vide en face ne le restera peut-être pas.
• Les servitudes. Droit de passage, canalisation, mitoyenneté : c’est le notaire qui les révélera, mais posez la question tôt.
• Le quartier à différents moments. Un samedi matin et un mardi à dix-huit heures ne racontent pas la même histoire. Le bruit, le stationnement, la circulation se découvrent en y allant.

Le point de vigilance

L’urgence est l’argument de vente le plus efficace, et parfois le plus honnête les bons biens partent vite. Mais une offre écrite sous pression vous engage autant qu’une offre réfléchie. Si l’on vous refuse deux jours pour lire les diagnostics et les procès-verbaux, demandez-vous pourquoi. Et dans tous les cas, écrivez dans votre offre une date de validité courte et la condition qui vous protège si votre prêt n’est pas accordé.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il refuser de me donner les diagnostics avant l’offre ?

Légalement, il n’est tenu de vous les remettre qu’à la signature du compromis. Mais un refus à ce stade est rare et mérite une question. Le DPE, lui, doit figurer dès l’annonce : vous pouvez déjà le réclamer sans discussion possible.

Que faire si un diagnostic révèle un problème ?

Cela ne signifie pas qu’il faut renoncer. Faites chiffrer les travaux, et intégrez ce montant à votre réflexion sur le prix. Un problème connu et chiffré est bien moins grave qu’un problème découvert après la signature.

Faut-il faire venir un professionnel avant d’acheter ?

Sur un bien ancien, sur une maison avec des travaux visibles, ou si quelque chose vous inquiète : oui. Le coût d’une visite d’artisan est sans commune mesure avec celui d’une toiture découverte trop tard.

Un mauvais DPE empêche-t-il d’obtenir un prêt ?

Non, mais il peut peser dans l’analyse de la banque, qui tient compte de vos charges futures et des travaux à prévoir. Signalez-le à votre courtier ou à votre conseiller dès le départ.

En résumé

• Réclamez les diagnostics avant de faire votre offre, pas au moment du compromis
• Vérifiez les dates de validité : certaines sont très courtes
• En copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale valent tous les diagnostics réunis
• Le dossier technique ne dit rien de la toiture, de l’humidité ni du voisinage
• Prenez deux jours, même si on vous dit qu’il faut décider ce soir

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Sources

• Service-Public.fr — diagnostics techniques obligatoires lors d’une vente.
• Géorisques — connaître les risques à une adresse donnée.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif. Les obligations de diagnostic évoluent régulièrement et varient selon la nature du bien et sa localisation ; vérifiez les informations en vigueur auprès des sources officielles ci-dessus.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com