Vous voulez acheter. Vous en avez parlé autour de vous, et chacun vous a donné un conseil différent. Votre entourage vous dit de voir votre banque. Un article vu sur Internet vous conseille un courtier. Et l’agence du quartier vous propose déjà des visites. Voici une réponse qui va peut-être vous surprendre : aucun des trois, pas tout de suite.

L’ordre des démarches d’un achat immobilier conditionne la réussite du financement. Trois interlocuteurs interviennent avec des rôles et des rémunérations distincts : l’agent immobilier, mandaté et rémunéré par le vendeur ; l’établissement bancaire, qui ne commercialise que ses propres offres de prêt ; et le courtier en crédit immobilier, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, inscrit au registre ORIAS et contrôlé par l’ACPR, rémunéré par des frais de courtage et une commission d’intermédiation. La règle d’antériorité appliquée par les banques empêche l’instruction d’un même dossier par deux canaux différents pour un même projet. La capacité d’emprunt, déterminée par les revenus, le taux d’endettement, le reste à vivre et l’apport, doit être établie avant la recherche du bien et avant toute visite.

Aucun des trois, pas encore

Le premier geste d’un achat immobilier n’est pas un rendez-vous. C’est de faire le point sur votre situation.

Ce que vous gagnez, tous revenus confondus. Ce que vous remboursez déjà chaque mois. Ce que vous avez réellement de côté, en distinguant ce que vous pouvez mettre dans le projet de ce que vous devez garder pour vivre. Et votre situation professionnelle, parce que les banques ne regardent pas un CDI comme une période d’essai ou une activité indépendante.

Tant que ces éléments ne sont pas posés, tous les rendez-vous arrivent trop tôt.

Ce n’est pas une précaution de principe. Un rendez-vous où vous ne savez pas répondre aux questions vous fait perdre du temps, et laisse une impression d’impréparation qui ne vous sert pas. Une visite avant de connaître votre budget, c’est un coup de cœur pour quelque chose d’inaccessible — ou pire, une offre que vous ne pourrez pas honorer.

Ce que fait réellement chacun

Ces trois métiers ne font pas la même chose et ne sont pas payés par les mêmes personnes. C’est la première chose à comprendre.

L’agence immobilière vous montre des biens. Mais elle est mandatée par le vendeur, et c’est lui qui la rémunère. Un agent immobilier peut être de bon conseil, connaître parfaitement son secteur et vous signaler des choses utiles. Il n’est pas pour autant votre représentant dans la négociation. Le savoir change la façon dont on écoute ses arguments.

La banque vous propose ses propres offres, et uniquement les siennes. Votre banque actuelle a un avantage réel : elle voit vos comptes depuis des années, votre façon de gérer, votre épargne. Si votre dossier est solide et votre ancienneté longue, c’est un argument. Si votre situation est moins classique, cette même familiarité peut jouer contre vous.

Le courtier en crédit immobilier consulte plusieurs banques à votre place, prépare votre dossier et négocie les conditions. Il est rémunéré par des frais de courtage que vous lui versez et par une commission que lui verse la banque retenue. Ses frais ne sont dus que si le prêt est effectivement obtenu et débloqué.

L’ordre qui fait gagner des mois

Une fois votre situation au clair, l’ordre devient logique.

• Le financement avant la recherche. Vous devez savoir ce qu’une banque peut vous prêter avant de commencer à regarder des annonces. C’est ce chiffre qui définit votre zone de recherche, la taille du bien, et parfois même la commune.
• La recherche avant les visites. Visiter ce qui n’entre pas dans votre budget est la meilleure façon de rendre tout le reste décevant.
• Les visites avant l’offre, évidemment — mais avec une préparation. Une offre se fait par écrit, elle vous engage, et elle doit contenir ce qui vous protège si votre prêt n’est pas accordé.

Beaucoup de projets ne bloquent pas sur l’argent. Ils bloquent sur cet ordre-là.

Le piège que personne ne vous explique

Voici l’erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse.

Vous allez « juste voir » votre banque, sans engagement, pour avoir une idée. Elle enregistre votre demande. Quelques semaines plus tard, vous décidez de passer par un courtier qui ne pourra plus présenter votre dossier à cette banque-là.

En pratique, un établissement bancaire n’instruit pas deux fois le même dossier pour le même projet, une fois en direct et une fois par un intermédiaire. Le premier arrivé marque le dossier. Ce n’est pas une loi, c’est une règle commerciale mais elle s’applique presque partout.

Vous avez donc fermé une porte sans le savoir, souvent celle de la banque qui vous connaissait le mieux.

La parade est simple : décidez de votre stratégie avant de contacter qui que ce soit. Soit vous gardez votre banque pour vous et confiez les autres au courtier — en le lui disant clairement. Soit vous laissez le courtier tout explorer. Mais ne faites pas les deux au hasard.

Quand un courtier n’apporte rien

Il faut le dire, même si c’est rare de le lire.

• Si votre dossier est très solide et votre ancienneté longue. Revenus stables, apport confortable, aucun crédit en cours, dix ans dans la même banque : elle vous fera probablement ses meilleures conditions directement.
• Si le montant emprunté est modeste. Les frais de courtage ne dépendent pas proportionnellement du montant. Sur un petit prêt, ils peuvent absorber le gain obtenu sur le taux.
• Si vous avez déjà consulté plusieurs banques vous-même. Les portes déjà ouvertes ne se rouvrent pas, et le courtier travaillera avec ce qui reste parfois pas grand-chose.
• Si vous aimez négocier et que vous avez le temps. Un courtier vend surtout deux choses : l’accès à plusieurs banques et un dossier bien monté. Si vous êtes prêt à faire cinq rendez-vous et à constituer un dossier irréprochable, vous pouvez obtenir des conditions comparables.

Dans tous les autres cas — et ils sont nombreux — un courtier fait gagner du temps, évite des erreurs de dossier, et ouvre des portes qu’on n’aurait pas poussées seul. Notamment pour un premier achat, une situation professionnelle atypique, ou un apport limité.

Questions fréquentes

Est-il possible de consulter une banque après avoir vu un courtier ?

Oui, mais pas la même. Si votre courtier a déjà déposé votre dossier chez un établissement, allez-y directement et le conseiller verra que la demande existe déjà. Vous pouvez en revanche consulter une banque que votre courtier n’a pas sollicitée. D’où l’intérêt de lui demander la liste de celles qu’il compte contacter.

Quelle différence entre une banque et un courtier ?

La banque prête son propre argent et ne vous propose que ses offres. Le courtier ne prête rien : il met en concurrence plusieurs banques et défend votre dossier auprès d’elles.

Quel est le délai de réponse d’un courtier ?

Comptez généralement de quelques jours à quelques semaines entre le dépôt d’un dossier complet et une réponse de principe. Le mot important est « complet » : un dossier auquel il manque des pièces attend, et ce temps-là ne compte pour personne.

Est-ce vraiment intéressant de passer par un courtier ?

Cela dépend de votre dossier, pas du principe. Relisez les quatre cas ci-dessus : si vous vous y reconnaissez, allez voir votre banque. Sinon, un courtier vous fera probablement gagner du temps et de l’argent.

Ce qu’il faut avoir en main avant le premier rendez-vous

• Vos trois derniers bulletins de salaire
• Vos deux derniers avis d’imposition
• Vos trois derniers relevés de compte
• Le détail de vos crédits en cours
• Le montant de ce que vous pouvez réellement apporter

Avec ça, votre premier rendez-vous quel qu’il soit sera utile.

En résumé

• Faites le point sur votre situation avant de contacter qui que ce soit
• L’agence travaille pour le vendeur, la banque pour elle-même, le courtier pour vous
• Connaître son budget avant de visiter évite les déceptions et les offres impossibles à tenir
• Décidez de votre stratégie bancaire avant le premier contact, sous peine de fermer des portes
• Un courtier n’est pas indispensable dans tous les cas, mais il l’est souvent pour un premier achat

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Sources

• Service-Public.fr — le crédit immobilier : offre de prêt et délais.
• ORIAS — registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les règles et pratiques évoquées peuvent évoluer ; vérifiez les informations en vigueur auprès des sources officielles ci-dessus.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com