L’essentiel de l’article
- Le prêt relais avance 60 à 80 % de la valeur nette de votre bien actuel pour financer l’achat du suivant.
- Le piège principal : surestimer le bien à vendre et se retrouver avec un remboursement insuffisant.
- Durée maximale de 24 mois — si la vente traîne, le coût total peut dépasser tous les calculs initiaux.
Le prêt relais finance l’achat d’un nouveau bien avant que l’ancien soit vendu. La banque avance une partie de la valeur de votre bien actuel — généralement 60 à 80 % — pour que vous puissiez signer sans attendre. C’est un outil puissant, mais avec une date d’expiration : si la vente traîne, les coûts s’envolent.
Comment fonctionne un prêt relais concrètement ?
Le mécanisme de base
Imaginons que vous êtes propriétaire d’un appartement estimé à 300 000 € avec un solde de crédit restant de 50 000 €. La banque vous accorde un prêt relais de 70 % de la valeur nette, soit 175 000 € (70 % × (300 000 − 50 000)). Vous utilisez ces 175 000 € comme apport pour acheter votre nouveau bien. Une fois l’ancien appartement vendu, vous remboursez le prêt relais d’un seul coup.
Ce que vous payez pendant le relais
Pendant la durée du prêt relais (généralement 12 à 24 mois maximum), vous payez uniquement les intérêts sur le capital avancé. Ces intérêts « intercalaires » varient de 3,50 % à 4,50 % selon les banques. Sur 175 000 € pendant 12 mois à 4 %, cela représente environ 580 € par mois — sans rembourser le capital. Vérifiez l’impact sur votre capacité d’emprunt globale avant de vous engager.
L’avis de notre expert
Avant de souscrire un prêt relais, posez la question clé : combien de temps faut-il en moyenne pour vendre un bien similaire dans votre quartier, au prix de marché ? Si la réponse est « plus de 6 mois », le prêt relais mérite une réflexion approfondie sur le scénario de sortie. Ne compter que sur le meilleur cas est une erreur que beaucoup regrettent.
Prêt relais sec vs prêt relais adossé : quelle différence ?
Le prêt relais sec finance seul l’achat du nouveau bien. Il convient quand la valeur du bien vendu suffit à couvrir le prix d’achat du nouveau logement.
Le prêt relais adossé combine le prêt relais avec un crédit immobilier classique. Vous payez les intérêts du relais ET la mensualité du crédit long terme en parallèle. C’est le montage le plus courant quand le bien acheté est plus cher que le bien vendu. Utilisez notre simulation de prêt pour modéliser les deux mensualités simultanées.
Les pièges du prêt relais
La surestimation du bien à vendre
C’est le piège numéro un. Si vous avez estimé votre bien 320 000 € et qu’il se vend finalement 280 000 €, le remboursement du prêt relais laisse un solde positif moindre que prévu — voire négatif si le prêt relais était dimensionné trop large. Faites estimer votre bien par deux ou trois agences avant de calibrer le montant du relais.
Le délai de vente qui s’étire
Un prêt relais est accordé pour 12 mois, renouvelable une fois (24 mois maximum dans la plupart des banques). Si votre ancien bien n’est pas vendu dans ce délai, la banque peut exiger le remboursement immédiat. La solution d’urgence est souvent une baisse du prix de vente — mais c’est subi, pas choisi. Mieux vaut être réaliste dès le départ sur la liquidité du marché local.
Le double coût pendant la transition
Si vous occupez déjà votre nouveau bien avant la vente de l’ancien, vous supportez simultanément les charges des deux logements : intérêts du relais, mensualité du nouveau crédit, taxes, charges de copropriété. Cette double charge peut durer plusieurs mois. Calculez-la avant de signer, pas après.
Bon à savoir
Certaines banques proposent un prêt relais avec franchise totale : vous ne payez ni capital ni intérêts pendant la durée du relais. Les intérêts s’accumulent et sont remboursés en une fois lors de la vente. Pratique pour la trésorerie mensuelle, mais le coût total peut surprendre.
Peut-on négocier un prêt relais ?
Oui, sur plusieurs points. Le taux des intérêts intercalaires est négociable, notamment si votre dossier est solide et que vous avez plusieurs offres en concurrence. La quotité (pourcentage de la valeur nette avancée) peut parfois être portée à 80 % si la banque est confiante dans l’estimation du bien. Un courtier peut identifier les établissements les plus compétitifs sur ce type de financement. Consultez aussi notre article sur la garantie de prêt immobilier — le prêt relais nécessite lui aussi une garantie.
Alternatives au prêt relais
Vendre avant d’acheter est la solution la plus sécurisante mais expose à devoir se reloger temporairement. La vente avec clause suspensive d’achat permet de signer un compromis conditionnel à la vente du premier bien — mais peu de vendeurs l’acceptent sur un marché tendu. Un prêt personnel de courte durée pour couvrir l’apport est envisageable sur de petits montants, mais les taux sont sans comparaison avec un prêt relais.
FAQ — Prêt relais
Peut-on souscrire un prêt relais si on a encore un crédit sur le bien à vendre ?
Oui. La banque calcule le prêt relais sur la valeur nette du bien (valeur − capital restant dû). Le solde du crédit est remboursé lors de la vente, et le relais également. Vous n’avez pas à solder l’ancien crédit avant de souscrire.
Que se passe-t-il si le prêt relais arrive à échéance sans vente ?
La banque peut exiger le remboursement du capital. En pratique, la plupart des établissements cherchent d’abord une solution amiable (transformation en crédit amortissable, délai supplémentaire). Mais la position de négociation est alors moins favorable. Anticiper cette situation en baissant le prix de vente tôt est toujours moins coûteux.