La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sans dépasser 35 % de taux d’endettement. Elle se calcule simplement : revenus nets × 35 % − charges fixes actuelles = mensualité disponible pour un crédit immobilier. Mais la maîtriser, c’est surtout savoir comment l’améliorer avant de déposer un dossier.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La règle des 35 %

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose que l’ensemble de vos crédits (immobilier + consommation + auto) ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance comprise. C’est une règle contraignante : la banque ne peut pas y déroger, sauf dans une minorité de cas dits « dérogations HCSF » (10 % des dossiers prioritairement pour les primo-accédants).

Exemple concret

Pour un couple avec 4 500 € nets mensuels et un crédit auto à 250 €/mois :

• Capacité totale d’endettement : 4 500 € × 35 % = 1 575 €
• Mensualité disponible pour le crédit immo : 1 575 − 250 = 1 325 €
• Soit un capital empruntable d’environ 255 000 € sur 20 ans à 3,60 % (hors assurance)

Utilisez également notre simulation de prêt immobilier avancée pour affiner ce calcul en y incluant des prêts à paliers ou le PTZ.

Quels revenus sont pris en compte ?

La banque retient les revenus stables et réguliers. La liste des revenus généralement acceptés :

• Salaires en CDI : pris à 100 %
• Primes contractuelles : retenues si mentionnées dans le contrat de travail et régulières sur 3 ans
• Revenus locatifs : généralement retenus à 70 % (abattement risque vacance)
• Revenus de TNS / indépendants : moyenne des 3 dernières années sur la base des bilans comptables
• Pensions alimentaires reçues : acceptées si versées depuis plus de 6 mois

Les aides comme la CAF, les allocations familiales ou les APL sont rarement intégrées dans le calcul. Votre apport personnel n’est pas un revenu mais il influence fortement la décision bancaire en réduisant le montant à emprunter.

Comment optimiser sa capacité d’emprunt avant de déposer un dossier ?

Solder les petits crédits à la consommation

Un crédit conso à 80 €/mois peut sembler anodin. Il réduit pourtant votre mensualité disponible pour le crédit immobilier de 80 €, soit environ 16 000 à 18 000 € de capital empruntable en moins. Solder les crédits en cours quelques mois avant votre demande de prêt est l’un des leviers les plus efficaces.

Stabiliser ses revenus

Une période d’essai en cours, un changement récent d’employeur ou une intermittence récente fragilisent le dossier. Idéalement, déposez votre demande de prêt après au moins 6 à 12 mois d’ancienneté dans votre poste actuel. Un CDI confirmé avec trois dernières fiches de paie régulières est le profil de référence.

Jouer sur la durée du prêt

Allonger la durée de remboursement réduit la mensualité et augmente mécaniquement la capacité d’emprunt. Passer de 20 à 25 ans sur 250 000 € à 3,60 % réduit la mensualité de 230 € environ — ce qui peut suffire à franchir le seuil des 35 %. La contrepartie est un coût total du crédit plus élevé. Consultez notre guide sur la durée de prêt immobilier pour arbitrer.

Constituer ou augmenter son apport

Un apport plus élevé réduit le capital à financer et donc la mensualité. Il améliore aussi la perception du dossier par la banque, qui y voit un signal de gestion saine. Un apport d’au moins 10 % du prix est souvent le minimum demandé ; 20 % ouvre les meilleures conditions tarifaires.

Le reste à vivre : le critère que les banques ajoutent

La règle des 35 % est un plafond, pas une garantie. La banque regarde aussi votre « reste à vivre » : ce qui vous reste après la mensualité pour vivre. Un couple avec 2 800 € de revenus nets à 35 % d’endettement n’a que 1 820 € pour tout le reste — alimentation, transport, enfants, énergie. C’est un profil qui passe souvent moins facilement qu’un emprunteur solo avec 4 500 € de revenus, dont le reste à vivre sera mathématiquement bien plus large.

FAQ — Capacité d’emprunt

Un courtier peut-il augmenter ma capacité d’emprunt ?

Indirectement, oui. Un courtier peut négocier un taux d’assurance ou d’intérêt plus bas (mensualité réduite = endettement moindre), orienter vers des banques plus souples sur certains revenus spécifiques (TNS, expatriés), ou conseiller sur les délais optimaux pour déposer le dossier. Il ne contourne pas les règles HCSF, mais optimise toutes les variables possibles.

Ma capacité d’emprunt tient-elle compte du loyer que je paye actuellement ?

Oui et non. Si vous achetez votre résidence principale, la mensualité du prêt remplacera votre loyer. La banque raisonne sur la mensualité future, pas sur votre loyer actuel. En revanche, si vous achetez un investissement locatif tout en restant locataire, votre loyer actuel est compté dans vos charges fixes (endettement).

Les allocations familiales améliorent-elles la capacité d’emprunt ?

Rarement. La majorité des banques n’intègrent pas les allocations dans le calcul de revenus, car elles sont liées à l’âge des enfants et non pérennes. Certains établissements les acceptent à titre de complément pour calculer le reste à vivre, mais sans garantie d’intégration dans l’endettement pur.