Quelle est votre capacité d’emprunt ? C’est souvent la première question d’un projet d’achat, et la réponse commence par une règle simple : vos remboursements, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Pour un couple qui gagne 4 200 € net par mois, cela représente environ 285 000 € sur 25 ans, aux taux moyens relevés en septembre 2026. Mais la banque ne s’arrête pas à ce calcul : elle regarde aussi ce qu’il vous reste pour vivre, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes. Faites votre propre estimation avec le simulateur ci-dessous, avant le moindre rendez-vous, puis voyez ce que la banque regarde au-delà des chiffres.

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un établissement de crédit accepte de prêter à un ménage, compte tenu de ses revenus, de ses charges et des conditions du prêt. Depuis le 1er janvier 2022, la décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, devenue juridiquement contraignante, impose aux établissements de crédit de limiter le taux d’effort des emprunteurs à 35 % de leurs revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et la durée des crédits immobiliers à 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé d’amortissement, notamment pour l’achat d’un logement neuf ou la construction. Les établissements peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, marge réservée en priorité à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Avant toute offre, le prêteur doit procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur, en application des articles L. 313-16 et suivants du Code de la consommation. Le coût total du crédit est exprimé par le taux annuel effectif global, qui intègre les intérêts, l’assurance exigée, les frais de garantie et les frais de dossier.

Simulateur de capacité d’emprunt

Comment calculer votre capacité d'emprunt

Vous pouvez faire le calcul vous-même en cinq étapes. Il vous donnera un ordre de grandeur fiable, avant même de parler à une banque.

1. Additionnez vos revenus nets mensuels avant impôt. Les salaires d'abord. Les primes régulières sont souvent prises en compte en moyenne sur plusieurs années, les revenus locatifs en partie seulement, et chaque banque a ses propres règles pour le reste.
2. Multipliez par 35 %. Vous obtenez la mensualité maximale, tous crédits et assurance compris.
3. Retirez vos crédits en cours qui continueront après l'achat : crédit auto, crédit à la consommation, prêt étudiant. Votre loyer actuel, lui, n'est pas déduit si vous achetez votre résidence principale, puisqu'il disparaît.
4. Retirez le coût de l'assurance emprunteur. Il dépend surtout de votre âge et du montant emprunté.
5. Traduisez la mensualité restante en capital, selon le taux et la durée du prêt. C'est ce que fait n'importe quel simulateur en ligne.

Exemple de calcul : un couple à 4 200 € net par mois

Prenons un couple sans autre crédit en cours, qui gagne 4 200 € net par mois à deux. Les taux utilisés sont les taux moyens relevés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en septembre 2026, hors assurance : 3,39 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans. Le coût de l'assurance est une hypothèse.

Étape	Montant
Revenus nets du couple, avant impôt	4 200 € par mois
Mensualité maximale (35 %)	1 470 €
Assurance emprunteur (hypothèse)	Environ 50 €
Reste pour rembourser le prêt	1 420 €
Capital empruntable sur 25 ans, à 3,45 %	Environ 285 000 €
Capital empruntable sur 20 ans, à 3,39 %	Environ 247 000 €

Cinq ans de plus vous permettent d'emprunter environ 38 000 € de plus, mais ils coûtent cher : près de 141 000 € d'intérêts sur 25 ans, contre environ 94 000 € sur 20 ans.

Si le même couple rembourse un crédit auto de 250 € par mois qui court encore après l'achat, sa capacité sur 25 ans tombe à environ 235 000 €. Solder un petit crédit avant de déposer votre dossier peut donc valoir le calcul, à condition de ne pas y laisser votre apport.

Attention, ce montant est ce que vous pouvez emprunter, pas le prix du logement que vous pouvez acheter. Il faut y ajouter votre apport, et en retirer les frais de notaire et de garantie. Si votre apport couvre ces frais, vous pouvez viser un logement d'un prix proche du montant emprunté.

Le reste à vivre : ce que la banque regarde après les 35 %

Le reste à vivre, c'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois le crédit payé. Dans notre exemple : 4 200 € moins 1 470 €, soit 2 730 € pour faire vivre la famille.

Aucune loi ne fixe de minimum, mais chaque banque a ses propres repères, selon la taille du foyer. C'est pourquoi deux ménages au même taux d'effort ne sont pas traités de la même façon : 35 % d'un salaire élevé laissent beaucoup de marge, 35 % d'un salaire modeste beaucoup moins. Un reste à vivre confortable est aussi ce qui permet à une banque d'accepter, parfois, de dépasser les 35 %.

Ce qui compte dans votre dossier, au-delà des chiffres

• La stabilité de vos revenus. Un CDI hors période d'essai ou un poste de fonctionnaire rassure le plus. Un CDD ou un contrat d'intérim n'est pas un refus automatique, mais il demande de montrer une activité qui dure.
• La tenue de vos comptes. Pas de découvert à répétition, pas de prélèvement rejeté : la banque lit vos derniers relevés.
• Votre épargne. L'apport compte, mais aussi ce qu'il vous restera de côté après l'achat, pour faire face à un imprévu.
• Le saut de charge. C'est l'écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité. Si vous payez 950 € de loyer et que vous visez 1 470 € de mensualité, mettez de côté la différence chaque mois pendant quelques mois avant de voir la banque : c'est la meilleure preuve que vous pouvez l'assumer.

Comment augmenter votre capacité d'emprunt

• Rembourser un petit crédit en cours avant votre demande, si cela ne vide pas votre apport.
• Allonger la durée, dans la limite de 25 ans, en gardant en tête le coût des intérêts en plus.
• Comparer l'assurance emprunteur. Vous pouvez choisir une autre assurance que celle de la banque, à garanties équivalentes. Une assurance moins chère laisse plus de place au remboursement du prêt.
• Vérifier les aides. Le prêt à taux zéro pour un premier achat, ou le prêt accession d'Action Logement si vous êtes salarié d'une entreprise privée d'au moins 10 salariés, peuvent compléter votre prêt principal.

Questions fréquentes

Combien puis-je emprunter avec 4 000 € net par mois ?

Sans autre crédit en cours, votre mensualité maximale est de 1 400 €, assurance comprise. Avec environ 50 € d'assurance et aux taux moyens de septembre 2026, cela représente environ 271 000 € sur 25 ans, ou 235 000 € sur 20 ans. C'est un exemple de calcul : votre banque l'ajustera à votre situation.

Mon loyer actuel entre-t-il dans le calcul ?

Non, si vous achetez votre résidence principale : votre loyer disparaît avec l'achat. En revanche, la banque compare ce loyer à votre future mensualité pour mesurer le saut de charge.

Les allocations familiales comptent-elles dans mes revenus ?

Cela dépend des banques. Certaines les prennent en compte en partie, d'autres non, parce qu'elles s'arrêtent quand les enfants grandissent. Posez la question avant de comparer les propositions.

Peut-on emprunter sur 30 ans ?

Très rarement. La durée est limitée à 25 ans, ou 27 ans quand le remboursement commence plus tard, par exemple pendant la construction d'une maison neuve. Une durée plus longue ne peut passer que par la part de dérogations de la banque, et ce n'est pas sa priorité.

En résumé

• Vos mensualités, assurance comprise, ne doivent en principe pas dépasser 35 % de vos revenus
• La durée est limitée à 25 ans, 27 ans dans certains cas
• Chaque crédit en cours réduit fortement le montant que vous pouvez emprunter
• La banque regarde aussi votre reste à vivre, votre stabilité et vos comptes
• Faites valider votre budget avant de visiter, et gardez de la marge

Savoir où vous en êtes dans votre projet

Le parcours Mafusee vous dit quoi faire maintenant, quels documents préparer et à quel moment consulter un courtier ou votre banque, en fonction de votre situation. C'est gratuit, et ça prend deux minutes.

Sur le même thème

• Frais de notaire : combien prévoir pour votre achat immobilier ?
• Dossier de prêt immobilier : les documents à préparer
• Achat immobilier : qui contacter en premier, la banque, un courtier ou une agence ?

Sources

• Service-Public.fr : je veux obtenir un crédit immobilier.
• Observatoire Crédit Logement/CSA : analyse du marché du crédit immobilier, 3e trimestre 2026.
• Action Logement : le prêt accession.
• ANIL : Agence nationale pour l'information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les exemples de calcul reposent sur les taux moyens publiés pour septembre 2026 et sur une hypothèse d'assurance ; votre capacité réelle dépend de votre situation et de l'analyse de chaque banque.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com