Le prêt hypothécaire vous permet d’acheter un bien locatif sans apport, en donnant en garantie un bien que vous possédez déjà — jusqu’à 70 % de sa valeur. Avant de vous lancer, un seul calcul compte : le loyer mensuel divisé par la mensualité du prêt. Sous 0,8, votre trésorerie sera trop sollicitée et l’opération vous fragilisera au lieu de vous enrichir.

Le prêt hypothécaire destiné à l’investissement locatif repose sur l’inscription d’une hypothèque au Service de publicité foncière sur un bien déjà détenu — résidence principale, secondaire ou locative — plutôt que sur le bien acquis. Le ratio prêt-valeur, ou loan to value, plafonne l’emprunt à environ 70 % de la valeur expertisée. L’acte authentique et la mainlevée relèvent du notaire, et les frais de garantie représentent 1,5 à 2 % du montant, contre 7 à 8 % de droits de mutation dans l’ancien. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui améliore le rendement net. Les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière s’appliquent, avec un taux d’endettement plafonné à 35 % et des loyers retenus à 70 ou 80 % de leur montant brut. Un courtier agréé ORIAS, contrôlé par l’ACPR, identifie les banques actives sur ce segment de niche.

De quoi s’agit-il exactement ?

C’est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien que vous possédez déjà. Contrairement à un crédit immobilier classique où le bien acheté sert de garantie, c’est ici votre résidence principale, secondaire ou un autre bien en votre possession qui garantit le remboursement.

Cette inversion change tout : vous financez un bien locatif sans apport, puisque la garantie repose sur un patrimoine existant.

Le montage, étape par étape

1. Vous possédez un bien immobilier — par exemple une résidence principale estimée à 300 000 €.
2. Vous visez l’achat d’un bien locatif à 200 000 €.
3. Vous contractez un prêt hypothécaire en donnant votre résidence principale en garantie.
4. La banque prête jusqu’à 70 % de la valeur du bien garanti, soit jusqu’à 210 000 €.
5. Vous remboursez grâce aux loyers perçus, complétés par vos revenus.

Les fonds sont débloqués en une fois ou au fur et à mesure des besoins, et remboursés par mensualités fixes sur la durée convenue.

Prêt hypothécaire ou crédit immobilier classique ?

Critère	Prêt hypothécaire	Crédit immobilier classique
Garantie	Bien existant du propriétaire	Bien acheté
Apport nécessaire	Non — la garantie suffit	Oui, 10 à 20 % généralement
Taux	3,5 % à 6 %	2,5 % à 4,5 %
Frais de notaire	1,5 à 2 % du montant	7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf
Durée maximale	25 ans	25 à 30 ans
Usage des fonds	Libre : immobilier, travaux, trésorerie	Achat du bien uniquement

Les avantages pour l’investisseur

• Aucun apport. Vous mobilisez la valeur de votre patrimoine sans toucher à votre épargne.
• L’effet de levier. Vous empruntez pour acquérir un actif générateur de revenus, tout en conservant vos liquidités disponibles.
• La liberté d’usage. Le prêt hypothécaire n’est pas lié à un bien précis : il peut financer plusieurs projets.
• La fiscalité. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui améliore le rendement net.

Les inconvénients à peser

• Un taux plus élevé. Comptez 1 à 2 points au-dessus d’un crédit immobilier classique : c’est un produit de niche, distribué par peu d’établissements, donc moins concurrentiel.
• Le risque sur votre bien. En cas de défaut, la banque peut saisir le bien hypothéqué — y compris votre résidence principale.
• Les frais de garantie. La constitution de l’hypothèque coûte 1,5 à 2 % du montant emprunté, entre notaire et publicité foncière.
• Le délai. Comptez 6 à 12 semaines de mise en place, en raison des formalités notariales.

Questions fréquentes

Peut-on financer 100 % d’un investissement locatif ?

Oui, c’est l’intérêt principal du montage. Si la valeur du bien hypothéqué est suffisante, vous financez la totalité de l’achat sans apport — la banque prêtant jusqu’à 70 % de la valeur du bien donné en garantie.

Quel taux en 2026 ?

Entre 3,5 % et 6 % selon votre profil, la durée et le montant, soit généralement 1 à 2 points au-dessus d’un crédit immobilier classique.

Quels sont les frais réels ?

Frais de notaire (1,5 à 2 % du montant), frais de dossier (généralement 500 à 1 500 €), assurance emprunteur et frais de garantie. Au total, comptez 2 à 3 % du montant emprunté en frais initiaux.

Peut-on l’utiliser pour une résidence principale ?

C’est possible mais rarement pertinent. Le prêt hypothécaire sert surtout l’investissement locatif, le financement de travaux ou le rachat de crédits. Pour une résidence principale, un crédit immobilier classique reste plus avantageux.

Pour aller plus loin : notre guide prêt hypothécaire, définition et taux, le montage en prêt in fine, ou le calcul de votre capacité d’emprunt.

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Sources

• Banque de France — Taux de l’usure, plafond légal des taux de crédit, révisé chaque trimestre.
• Haut Conseil de Stabilité Financière — règles d’octroi des crédits, dont le taux d’endettement maximal de 35 %.
• Service-Public.fr — Crédit à la consommation : obligations de la banque.
• ORIAS — registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les taux et montants cités sont des ordres de grandeur susceptibles d’évoluer ; vérifiez les valeurs en vigueur auprès des sources officielles ci-dessus ou d’un courtier agréé ORIAS.

Écrit par Prescilla Fichter, Fondatrice de Mafusee.com