Les frais de notaire, c’est la dépense que beaucoup de futurs acheteurs découvrent trop tard. Pour un logement ancien, comptez environ 7 à 8 % du prix ; pour un logement neuf, environ 2 à 3 %. Sur une maison ancienne à 250 000 €, cela fait près de 20 000 €, à payer en plus du prix et, le plus souvent, avec votre apport. Voici d’où vient ce montant, comment l’estimer pour votre projet, et ce que vous pouvez légalement faire baisser, surtout si vous achetez pour la première fois.

Les frais dits « de notaire » désignent l’ensemble des frais d’acquisition payés par l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente. Dans l’ancien, ils comprennent principalement les droits de mutation à titre onéreux : la taxe départementale prévue à l’article 1594 D du Code général des impôts, dont le taux de droit commun est de 4,50 %, la taxe communale additionnelle de 1,20 % prévue à l’article 1584, et des frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % calculés sur la part départementale. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise les départements à porter leur taux à 5 % pour les actes signés à compter du 1er avril 2025 et jusqu’en 2028. Cette hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, c’est-à-dire aux acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition. L’article 1594 F septies permet en outre aux départements de réduire ce taux pour les primo-accédants qui s’engagent à occuper le logement à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans. S’y ajoutent les émoluments du notaire, fixés par un barème national dégressif à l’article A. 444-91 du Code de commerce, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % prévue à l’article 879 du Code général des impôts, ainsi que les débours et frais de formalités. Dans le neuf soumis à la TVA, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, de 0,715 % frais d’assiette compris.

Combien de frais de notaire prévoir : ancien, neuf ou terrain

La première question n’est pas le prix, c’est le type de bien. Les frais ne sont pas du tout les mêmes selon ce que vous achetez.

Ce que vous achetez	Frais à prévoir	Pourquoi
Un logement ancien	Environ 7 à 8 % du prix	Vous payez les droits de mutation complets
Un logement neuf acheté à un promoteur	Environ 2 à 3 % du prix	La TVA est déjà comprise dans le prix : la taxe due chez le notaire est réduite
Un terrain à bâtir vendu par un particulier	Environ 7 à 8 % du prix	Les mêmes droits que dans l’ancien
Un terrain vendu par un lotisseur soumis à la TVA	Nettement moins, comme dans le neuf	La taxe réduite s’applique

Si vous faites construire, retenez ceci : les frais de notaire ne portent que sur le terrain. La maison, payée au constructeur dans le cadre d’un contrat de construction, n’en supporte pas. C’est l’une des raisons pour lesquelles faire construire peut alléger cette ligne du budget, même si d’autres frais s’ajoutent.

Où va vraiment votre argent

On dit « frais de notaire », mais l’expression trompe. La plus grande partie de ce que vous versez au notaire ne lui revient pas : il la collecte pour le compte du département, de la commune et de l’État. Voici ce que contient la somme, dans l’ancien.

• Les droits de mutation. Environ 6,3 % du prix dans un département qui applique le taux de 5 %, environ 5,8 % ailleurs. C’est de loin la plus grosse part, près de 80 % du total.
• Les émoluments du notaire. C’est sa rémunération, fixée par un barème national identique partout en France. Elle diminue en proportion quand le prix augmente : un peu plus de 1,1 % du prix, TVA comprise, pour un bien à 250 000 €.
• La contribution de sécurité immobilière. 0,10 % du prix, versée à l’État pour l’enregistrement de la vente au fichier immobilier.
• Les débours et formalités. Ce sont les sommes que le notaire avance pour vous : documents d’urbanisme, état hypothécaire, cadastre, documents de copropriété. Comptez en général de quelques centaines d’euros à un peu plus de 1 000 €.

Une précision qui rassure : choisir votre propre notaire ne vous coûte rien de plus. Si le vendeur a déjà le sien, les deux notaires se partagent la même rémunération, et votre facture reste identique.

Exemple de calcul : une maison ancienne à 250 000 €

Prenons une maison ancienne achetée 250 000 €, dans un département qui applique le taux de 5 %, sans meubles ni frais d’agence à déduire.

Ce que vous payez	Montant
Droits de mutation (6,32 %)	15 796 €
Émoluments du notaire, TVA comprise	2 874 €
Contribution de sécurité immobilière	250 €
Débours et formalités (estimation)	Environ 1 000 €
Total	Environ 19 900 €, soit près de 8 % du prix

Si vous êtes primo-accédants, les droits de mutation descendent à 14 517 €. Le total passe alors à environ 18 640 €, soit près de 1 280 € d’économie sur le même achat.

Primo-accédants : vous échappez à la hausse de 2025

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever leur part des droits de mutation de 4,50 % à 5 %. En juin 2026, 88 départements l’avaient fait, soit près de neuf sur dix. Concrètement, cette hausse ajoute environ 0,5 % au prix : un peu plus de 1 000 € sur un achat à 200 000 €.

Elle ne s’applique pas à vous si vous remplissez deux conditions :

• vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’achat ;
• le logement que vous achetez deviendra votre résidence principale.

C’est la même définition du primo-accédant que pour le prêt à taux zéro. Elle ne dépend pas de votre âge, et vous pouvez redevenir primo-accédant si vous avez vendu un logement et que vous n’êtes plus propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans.

En couple, un détail compte :

• Si vous achetez en indivision, ce qui est en général le cas des couples pacsés ou en concubinage qui achètent ensemble, l’avantage s’applique à la part de chacun qui remplit les conditions. Si un seul de vous deux est primo-accédant, seule sa part échappe à la hausse.
• Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, vous devez être primo-accédants tous les deux.

Certains départements peuvent aller plus loin, et réduire encore ces droits pour les primo-accédants qui s’engagent à habiter le logement au moins cinq ans. En juin 2026, seule la Savoie l’avait fait. C’est dans l’acte que votre situation est déclarée : signalez-la à votre notaire dès le compromis.

Ce que vous pouvez légalement faire baisser

Les impôts ne se négocient pas. Mais trois leviers existent, et ils sont parfaitement légaux.

• Les meubles vendus avec le logement. Électroménager, mobilier, rangements non fixés : leur valeur peut être déduite du prix soumis aux droits de mutation. Ils doivent être listés dans le compromis avec une valeur réaliste, car l’administration peut contester une estimation gonflée. Par exemple, 5 000 € de meubles déduits, c’est environ 316 € de droits en moins dans un département à 5 %.
• Les frais d’agence à la charge de l’acheteur. Lorsque le mandat les met à votre charge et qu’ils sont indiqués à part, ils ne sont pas soumis aux droits de mutation. S’ils sont inclus dans le prix versé au vendeur, vous payez des droits dessus.
• La remise sur la rémunération du notaire. Sur la partie du prix qui dépasse 100 000 €, le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 % de ses émoluments. C’est son choix, et elle doit alors s’appliquer à tous ses clients dans le même cas : vous pouvez la demander, pas l’exiger.

Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt ?

Aucune loi ne l’interdit. Mais en pratique, la plupart des banques souhaitent que les frais de notaire et les frais de garantie du prêt soient couverts par votre apport. Elles prêtent alors uniquement pour le logement, qui garde sa valeur, et non pour des taxes qui n’en ont aucune à la revente.

Un financement qui inclut les frais reste possible pour un dossier très solide, et un courtier sait quelles banques acceptent de l’étudier. Dans tous les cas, intégrez ces frais à votre budget avant de faire une offre, pas après.

Questions fréquentes

Combien de frais de notaire pour un achat à 200 000 € ?

Pour un logement ancien à 200 000 €, comptez environ 16 200 € dans un département à 5 %, débours compris, et environ 15 200 € si vous êtes primo-accédants. Pour un logement neuf au même prix, la note se situe plutôt entre 4 000 et 6 000 €.

Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?

L’acheteur, dans l’immense majorité des cas. Le vendeur paie ses propres frais, par exemple les diagnostics ou la levée d’une hypothèque s’il lui reste un prêt sur le logement.

Les frais de notaire se négocient-ils ?

Pas les impôts, qui font l’essentiel de la somme. Seule la rémunération du notaire peut faire l’objet d’une remise, s’il l’accepte. Le vrai levier, ce sont les meubles et les frais d’agence correctement déduits.

Les frais de notaire sont-ils moins élevés si je fais construire ?

Oui, en général. Ils ne portent que sur l’achat du terrain, pas sur la construction de la maison. Plus le terrain pèse peu dans votre budget total, plus l’écart avec l’achat d’une maison ancienne au même prix est important.

En résumé

• Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf
• L’essentiel de ces frais sont des impôts, pas la rémunération du notaire
• Primo-accédants : vous échappez à la hausse des droits de mutation de 2025
• Les meubles et les frais d’agence à la charge de l’acheteur peuvent sortir du calcul
• Prévoyez ces frais dans votre apport, avant même de faire une offre

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Sources

• Service-Public.fr : hausse possible des droits de mutation depuis le 1er avril 2025.
• Collectivités locales, ministère de l’Économie : droits de mutation et taux applicables par département.
• Notaires de France : le site officiel du notariat.
• ANIL : Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les taux des droits de mutation dépendent de votre département et peuvent évoluer ; les montants cités sont des exemples de calcul établis en novembre 2026. Demandez à votre notaire un décompte prévisionnel pour votre achat.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com