Un dossier de prêt immobilier, c’est une pile de papiers que la banque lit de près. Un dossier complet est étudié vite. Un dossier auquel il manque une pièce attend, et ce temps-là ne compte pour personne. Voici la liste des documents à réunir, ce qui change selon votre situation, et pourquoi chaque pièce vous est demandée.

Avant de conclure un contrat de crédit immobilier, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur, en application des articles L. 313-16 à L. 313-19 du Code de la consommation. Cette évaluation repose sur les revenus, l’épargne, les actifs et les charges de l’emprunteur, à partir d’informations recueillies auprès de lui et de sources externes, dont la consultation obligatoire du fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) tenu par la Banque de France. Le prêteur informe l’emprunteur, au stade précontractuel, des informations et justificatifs nécessaires et des délais pour les fournir ; à défaut de production d’éléments exacts et complets, le crédit peut être refusé. Les pièces habituellement demandées comprennent les justificatifs d’identité et de situation familiale, les bulletins de salaire, les avis d’imposition, les relevés de comptes, les tableaux d’amortissement des crédits en cours, les justificatifs d’apport et, selon le statut professionnel, le contrat de travail, l’arrêté de titularisation ou les liasses fiscales. Le prêt à taux zéro s’apprécie sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2.

Pourquoi la banque demande autant de papiers

Ce n’est pas de la méfiance gratuite. La loi oblige la banque à vérifier sérieusement que vous pourrez rembourser avant de vous prêter. Si elle prête sans vérifier et que vous ne pouvez plus payer, c’est elle qui est en tort.

Chaque document répond donc à une question précise : qui êtes-vous, combien gagnez-vous et depuis quand, comment gérez-vous votre argent, que remboursez-vous déjà, et que mettez-vous dans le projet. Comprendre la question vous aide à fournir la bonne pièce du premier coup.

Les pièces que tout le monde fournit

Si vous empruntez à deux, chaque pièce est demandée pour chacun.

Le document	Pourquoi la banque le demande
Pièce d’identité en cours de validité	Savoir qui emprunte
Justificatif de domicile récent	Vérifier votre adresse actuelle
Livret de famille, PACS ou jugement de divorce selon le cas	Connaître votre situation familiale et vos éventuelles obligations
Vos trois derniers bulletins de salaire	Mesurer vos revenus réguliers
Vos deux derniers avis d’imposition	Confirmer vos revenus sur l’année, primes comprises
Vos relevés de tous vos comptes, sur les trois derniers mois	Voir comment vous gérez votre budget au quotidien
Les tableaux d’amortissement de vos crédits en cours	Savoir ce que vous remboursez déjà
Vos relevés d’épargne	Vérifier le montant réel de votre apport
Votre bail et vos dernières quittances, si vous êtes locataire	Connaître votre loyer actuel et prouver que vous le payez

Les relevés de compte concernent tous vos comptes, y compris ceux ouverts dans une autre banque ou une banque en ligne. Un compte oublié qui apparaît plus tard fait mauvaise impression.

Ce qui change selon votre situation professionnelle

C’est ici que les listes trouvées en ligne se trompent souvent, parce qu’elles supposent que tout le monde est en CDI.

• En CDI, période d’essai terminée : votre contrat de travail, ou une attestation de votre employeur précisant votre date d’embauche et la fin de votre période d’essai.
• En période d’essai : les mêmes pièces, mais sachez que beaucoup de banques attendent la fin de l’essai pour accorder le prêt. Un ancien contrat dans le même métier, ou un co-emprunteur stable, peut aider.
• En CDD ou en intérim : vos contrats successifs et vos avis d’imposition sur plusieurs années, pour montrer que vos revenus sont réguliers malgré des contrats courts.
• Fonctionnaire : votre arrêté de nomination ou de titularisation. C’est une pièce très appréciée, puisqu’elle prouve la stabilité de votre emploi.
• Indépendant, profession libérale ou chef d’entreprise : vos bilans et liasses fiscales sur plusieurs exercices, un justificatif d’immatriculation de votre activité, et souvent les relevés de vos comptes professionnels.
• Micro-entrepreneur : vos déclarations de chiffre d’affaires et vos avis d’imposition, qui montrent ce que vous gagnez réellement après charges.

Si votre situation est moins classique, prévoyez plus de temps pour réunir les pièces. C’est aussi le cas où un accompagnement pour présenter le dossier fait le plus de différence.

Les pièces liées à votre projet

Celles-ci n’existent qu’une fois votre projet défini. Vous les ajouterez au dossier au fur et à mesure.

• Le compromis ou la promesse de vente, dès qu’il est signé. Votre demande de prêt doit partir dès l’acceptation de votre offre, sans attendre.
• Pour une construction : le compromis d’achat du terrain, le contrat de construction et le permis de construire. Les étapes sont détaillées dans l’article sur l’achat d’un terrain pour faire construire.
• Pour des travaux : les devis des artisans, poste par poste.
• Pour un apport reçu en donation : l’acte ou l’attestation de donation, qui prouve l’origine des fonds.
• Pour un prêt à taux zéro : votre avis d’imposition d’il y a deux ans, sur lequel repose l’éligibilité. Le principe du PTZ est expliqué dans l’article Primo-accédant : ce qui change quand on achète pour la première fois.

Préparer son dossier sans y passer des semaines

Quelques habitudes simples font gagner un temps considérable, à vous comme à la banque.

• Un dossier numérique par emprunteur, avec des fichiers clairement nommés : « bulletin-salaire-mois », « avis-imposition-annee ».
• Des documents complets et lisibles, toutes les pages, pas de photo floue ni de page coupée.
• Une mise à jour chaque mois : nouveau bulletin, nouveaux relevés. Un dossier préparé trop tôt et jamais actualisé redevient incomplet.
• Le même dossier pour tous vos interlocuteurs, banque ou courtier. Vous n’aurez qu’à l’envoyer.

Questions fréquentes

Faut-il avoir signé un compromis pour monter son dossier de prêt immobilier ?

Non. Vous pouvez réunir toutes les pièces personnelles et professionnelles bien avant, et obtenir une première étude de votre capacité d’emprunt. Le compromis est nécessaire pour que la banque émette une offre de prêt, pas pour commencer.

Combien de relevés de compte faut-il fournir ?

Les banques demandent généralement les trois derniers mois, pour tous vos comptes. Certaines en demandent davantage, notamment pour les indépendants. Fournissez toujours des relevés complets, sans page manquante.

Le dossier est-il le même pour une banque et pour un courtier ?

Oui, ce sont les mêmes pièces. Le courtier les présente simplement à plusieurs banques à votre place. Préparez-le une seule fois, et tenez-le à jour.

Quand commencer à préparer son dossier ?

Le plus tôt possible, idéalement avant de commencer vos visites. Le jour où votre offre est acceptée, les délais deviennent serrés, et vous n’aurez plus le temps de chercher un avis d’imposition perdu.

En résumé

• Chaque document répond à une question de la banque sur votre capacité à rembourser
• Identité, revenus, avis d’imposition, relevés de tous vos comptes, crédits et épargne : le socle commun
• Les pièces professionnelles dépendent de votre statut, prévoyez plus de temps s’il est atypique
• Préparez le dossier avant les visites, et mettez-le à jour chaque mois
• Ne modifiez jamais un document : expliquez plutôt vos points faibles

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Sources

• Service-Public.fr — je veux obtenir un crédit immobilier.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.
• Banque de France — le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque banque peut demander des pièces complémentaires selon votre situation et votre projet.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com