Un achat immobilier fait intervenir cinq à dix professionnels différents, sur six à douze mois. Personne ne vous explique jamais qui fait quoi, ni qui les paie. Pourtant, c’est cette question-là qui change la façon dont vous écoutez leurs conseils.

Les professions de l’immobilier sont encadrées par des textes distincts. L’agent immobilier relève de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet : il doit détenir une carte professionnelle « transaction » délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. L’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, catégorie à laquelle appartient le courtier en crédit immobilier, doit être immatriculé à l’ORIAS au titre de l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier ; l’article L. 519-6 lui interdit de percevoir une somme quelconque avant le déblocage effectif des fonds. Le notaire est un officier public nommé par le garde des Sceaux, dont les émoluments relèvent d’un tarif réglementé fixé aux articles L. 444-1 et suivants du Code de commerce. Le diagnostiqueur immobilier doit être certifié par un organisme accrédité, conformément à l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, et le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente en application de l’article L. 271-4. Le constructeur de maisons individuelles relève des articles L. 231-1 et suivants du même code, qui imposent notamment une garantie de livraison à prix et délais convenus. Le géomètre-expert, inscrit à l’Ordre créé par la loi du 7 mai 1946, est seul habilité à fixer les limites d’une propriété.

Qui fait quoi, et qui le paie

Professionnel	Ce qu’il fait	Qui le paie	Obligatoire ?
Agent immobilier	Met en vente, fait visiter, transmet les offres	Le vendeur, sauf mention contraire au mandat	Non
Chasseur de biens	Cherche le bien à votre place, pour vous	Vous	Non
Courtier en crédit	Monte votre dossier et le présente à plusieurs banques	Vous, et la banque retenue	Non
Banque	Prête l’argent et édite l’offre de prêt	Vous, par les intérêts et les frais	Oui, si vous empruntez
Notaire	Vérifie, rédige, authentifie la vente et publie le transfert de propriété	Vous, par les frais d’acquisition	Oui
Diagnostiqueur	Réalise les diagnostics obligatoires du logement	Le vendeur	Oui
Constructeur ou maître d’œuvre	Construit, ou pilote les entreprises qui construisent	Vous	Non, sauf projet de construction
Géomètre-expert	Fixe les limites d’un terrain, mesure, divise	Vous ou le vendeur, selon le cas	Non, sauf en cas de doute sur les limites
Assureur	Assurance emprunteur, puis assurance habitation	Vous	Oui, en pratique

Celui qui vous fait visiter ne vous représente pas

C’est la confusion la plus fréquente, et la plus coûteuse.

L’agent immobilier a signé un mandat avec le vendeur. C’est lui qu’il représente, et c’est lui qui le rémunère. Un bon agent connaît son secteur, vous signalera des choses utiles et répondra franchement à vos questions. Mais dans la négociation, il n’est pas de votre côté : son rôle est de vendre au mieux pour son mandant.

Le chasseur de biens, lui, travaille pour vous. C’est vous qui le mandatez et qui le payez. Il cherche, présélectionne, visite parfois à votre place, et négocie dans votre intérêt. Il détient la même carte professionnelle qu’une agence, mais son mandat est inversé.

Retenez la règle : demandez toujours qui paie la personne qui vous conseille. La réponse n’a rien de gênant, et elle explique beaucoup de choses.

Le courtier : ce qu’il vend réellement

Un courtier en crédit immobilier ne prête pas d’argent. Il vend deux choses : l’accès à plusieurs banques en une seule démarche, et un dossier monté comme les banques l’attendent.

Il est rémunéré par des frais de courtage que vous lui versez et par une commission que lui verse la banque retenue. Ses frais ne sont dus que si le prêt est effectivement obtenu et débloqué : la loi le lui interdit avant.

Il n’est pas toujours utile. Si votre dossier est très solide, votre ancienneté bancaire longue et le montant emprunté modeste, votre banque vous fera probablement ses meilleures conditions directement. Nous détaillons ces cas dans notre article sur qui contacter en premier.

Le notaire : le seul qui ne soit au service de personne

Le notaire est un officier public. L’État lui confie l’authentification des actes, et son tarif est fixé par la loi : il est le même partout en France, quel que soit le notaire choisi.

Son travail est largement invisible pour vous, et c’est pourtant lui qui vous protège vraiment. Il vérifie que le vendeur est bien propriétaire, que le bien n’est pas grevé d’une hypothèque, qu’aucune servitude ne se cache dans le titre, que la commune ne préempte pas, que les règles d’urbanisme ont été respectées. Puis il publie le transfert de propriété.

Choisissez-le avant la signature du compromis, pas après. C’est à ce moment que ses vérifications ont encore une utilité.

Ceux qu’on découvre en cours de route

• Le diagnostiqueur immobilier. Il réalise les diagnostics du logement, payés par le vendeur. Sa certification est délivrée domaine par domaine : celui qui fait le diagnostic énergétique n’est pas forcément certifié pour l’amiante.
• Le géomètre-expert. Lui seul peut fixer officiellement les limites d’un terrain. Indispensable si vous achetez un terrain, ou si la limite avec le voisin vous semble floue.
• Le constructeur de maisons individuelles. Quand il vous vend la maison avec le plan, il signe un contrat très encadré, qui impose notamment une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus. C’est votre meilleure protection.
• Le maître d’œuvre et l’architecte. Le maître d’œuvre coordonne les entreprises, sans être une profession réglementée. L’architecte, lui, est inscrit à un ordre, et son intervention devient obligatoire au-delà d’une certaine surface construite.
• L’assureur. Deux contrats, deux moments : l’assurance emprunteur, que vous n’êtes pas obligé de prendre chez votre banque, et l’assurance habitation, exigée le jour de la signature.
• Les artisans. Faites-en venir un avant votre offre si le bien est ancien ou si des travaux vous inquiètent. Une visite coûte sans commune mesure avec une toiture découverte trop tard.

Dans quel ordre ils interviennent

1. Avant de chercher : votre banque, ou un courtier. Vous devez savoir ce que vous pouvez emprunter avant de visiter.
2. Pendant la recherche : les agences, et le chasseur de biens si vous en mandatez un.
3. Avant l’offre : le diagnostiqueur, à travers les documents que vous réclamez, et un artisan en cas de doute.
4. Après l’offre acceptée : le notaire, tout de suite, et la banque ou le courtier pour déposer le dossier.
5. Entre le compromis et la signature : l’assureur, pour le prêt puis pour le logement.
6. Après les clés : les artisans, et le géomètre si vous divisez ou bornez.

Vérifier qu’il a le droit d’exercer, en une minute

Professionnel	Où vérifier
Courtier en crédit ou en assurance	Le registre de l’ORIAS
Agent immobilier, chasseur de biens	Le fichier des professionnels de l’immobilier, tenu par CCI France
Notaire	L’annuaire officiel des notaires de France
Diagnostiqueur	L’annuaire des diagnostiqueurs certifiés du ministère
Architecte, géomètre-expert	L’annuaire de leur ordre
Constructeur, maître d’œuvre, artisan	L’attestation d’assurance décennale de l’année en cours, et l’entreprise sur annuaire-entreprises.data.gouv.fr

Ces vérifications sont gratuites et prennent une minute. Un professionnel sérieux vous donnera son numéro sans hésiter.

Questions fréquentes

Le courtier est-il obligatoire ?

Non. Vous pouvez aller voir les banques vous-même. Un courtier vous fait gagner du temps, ouvre des portes et évite des erreurs de dossier, surtout pour un premier achat ou une situation professionnelle atypique.

Puis-je choisir mon notaire si le vendeur a déjà le sien ?

Oui, et cela ne coûte pas plus cher. Les deux notaires se partagent le travail et la rémunération prévue par le tarif. C’est un droit que beaucoup d’acheteurs ignorent.

Qui paie les honoraires de l’agence ?

Cela dépend du mandat signé avec le vendeur, et l’annonce doit indiquer à qui ils incombent. Quand ils sont à la charge du vendeur, ils sont en général intégrés au prix affiché : vous les financez donc indirectement, par votre emprunt.

Les diagnostics, c’est à moi de les payer ?

Non, c’est au vendeur de les faire réaliser et de vous les remettre. Vous pouvez les demander avant même de faire votre offre : rien ne l’interdit, et c’est le seul moment où l’information peut encore changer votre prix.

En résumé

• Demandez toujours qui paie celui qui vous conseille
• L’agence représente le vendeur ; le chasseur de biens, vous
• Le notaire est obligatoire, son tarif est le même partout, et vous pouvez prendre le vôtre
• Le courtier n’est pas obligatoire, et ses frais ne sont dus que si le prêt est débloqué
• Chaque métier a son registre officiel : vérifiez, c’est gratuit

Savoir qui contacter, et quand

Le parcours Mafusee vous dit, à chaque étape, quel professionnel solliciter et pourquoi maintenant. Ceux qu’il vous propose ont été vérifiés dans le registre officiel de leur métier. C’est gratuit, sans inscription, et ça prend deux minutes.

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• Mon offre est acceptée : que se passe-t-il maintenant ?
• J’ai signé le compromis : quelles échéances ne pas rater ?
• Que vérifier avant de faire une offre d’achat ?

Sources

• Service-Public.fr — vendre ou acheter avec un agent immobilier.
• ORIAS — registre des intermédiaires en assurance, banque et finance.
• Notaires de France — rôle du notaire et frais d’acquisition.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles propres à chaque profession évoluent ; vérifiez les informations en vigueur auprès des sources officielles ci-dessus.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com