Combien coûte un courtier en crédit immobilier ? La réponse honnête tient en une phrase : cela dépend du courtier, et vous devez connaître le montant exact avant de signer quoi que ce soit. Ce qui ne dépend de personne, en revanche, ce sont les règles : comment il est payé, par qui, et surtout à quel moment. Les voici, sans détour, y compris sur les cas où un courtier ne vaut pas son prix.

Le courtier en crédit immobilier exerce sous le statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, catégorie courtier, et doit être immatriculé au registre de l’ORIAS. Il intervient en vertu d’un mandat de recherche de financement qui précise sa mission, sa durée et sa rémunération, et il doit remettre au client, avant tout engagement, une information précontractuelle indiquant notamment ses modes de rémunération. L’article L. 519-6 du Code monétaire et financier interdit à tout intermédiaire de percevoir une somme, des honoraires ou une rémunération avant le versement effectif des fonds prêtés, sauf fourniture du service de conseil en crédit immobilier prévu à l’article L. 519-1-1, qui doit être annoncé comme tel. Les frais de courtage connus du prêteur entrent dans le calcul du taux annuel effectif global en application de l’article L. 314-1 du Code de la consommation. Le courtier est tenu d’un devoir de conseil envers son client.

Les deux façons dont un courtier est payé

Un courtier a deux sources de rémunération possibles. Selon les cabinets, il utilise l’une, l’autre, ou les deux.

	Les honoraires	La commission bancaire
Qui paie	Vous	La banque qui vous accorde le prêt
Ce qu’elle rémunère	Le travail fait pour vous : analyse, dossier, négociation, suivi	L’apport d’un dossier prêt à être étudié
Comment elle se calcule	Un forfait, ou une part du montant emprunté, parfois avec un minimum et un maximum	Selon l’accord entre le courtier et chaque banque
Où la trouver	Dans le mandat, en montant précis	Dans le document d’information remis par le courtier

Le montant des honoraires varie beaucoup d’un courtier à l’autre, selon sa région, son mode de facturation et la complexité de votre dossier. Plutôt qu’une moyenne qui ne vous dira rien de votre cas, demandez un chiffre écrit dès le premier rendez-vous, et comparez-le avec celui d’un deuxième courtier.

Vous ne payez rien avant le déblocage de votre prêt

C’est la règle la plus importante, et elle ne se négocie pas. Un courtier n’a pas le droit de recevoir la moindre somme avant que la banque ait effectivement versé les fonds de votre prêt.

Concrètement : pas d’acompte, pas de « frais d’étude », pas de « frais de dossier » à l’ouverture, pas de paiement à la signature de l’offre de prêt. Si votre projet n’aboutit pas, vous ne devez rien au titre de la recherche de financement.

Une seule exception existe : le service de conseil en crédit immobilier, qui peut être facturé à part. Il doit alors vous être présenté clairement comme tel, avant tout engagement. S’il ne l’a pas été, rien ne justifie un paiement anticipé.

Ce que le mandat doit vous dire

Si vous décidez de travailler avec un courtier, il vous fera signer un mandat de recherche de financement. C’est lui qui fait foi. Avant de le signer, vérifiez qu’il répond clairement à ces questions :

• Combien : le montant de vos honoraires, en euros, ou leur mode de calcul exact.
• Quand : le moment où ils deviennent dus, qui ne peut pas précéder le déblocage des fonds.
• Pour quoi : la mission confiée, le montant et la durée de prêt recherchés.
• Combien de temps : la durée du mandat, et s’il est exclusif.
• Et si : ce qui se passe si vous obtenez un prêt par vous-même, notamment auprès d’une banque que le courtier vous a présentée.

Une réponse floue sur l’un de ces points est une raison suffisante pour ne pas signer tout de suite. Emportez le document et relisez-le au calme.

La commission bancaire : ce qu’il faut en penser

Qu’une banque rémunère le courtier qui lui apporte un client n’a rien d’anormal : c’est le même principe qu’une agence immobilière payée par le vendeur. Mais il faut le savoir, et en tirer les bonnes questions.

La commission n’est pas identique d’une banque à l’autre, et toutes les banques n’en versent pas. Un courtier est tenu d’un devoir de conseil et doit vous orienter vers l’offre la plus adaptée à votre situation, pas vers celle qui le rémunère le mieux. Pour vous en assurer, trois réflexes suffisent :

• Demandez quelles banques il consultera, et s’il travaille aussi avec celles qui ne le rémunèrent pas.
• Exigez de voir plusieurs propositions, pas une seule.
• Demandez-lui pourquoi il recommande une offre plutôt qu’une autre. Les bonnes raisons sont concrètes : TAEG, assurance, frais, souplesse en cas de revente ou de remboursement anticipé.

Et les courtiers « sans honoraires » ?

Ils existent. Certains courtiers ne facturent rien au client et se rémunèrent uniquement par la commission bancaire. Dans le neuf, il arrive aussi qu’un promoteur prenne en charge les honoraires du courtier avec lequel il travaille.

Ce n’est pas un piège, mais c’est un modèle à comprendre. Un courtier payé uniquement par les banques ne peut solliciter que celles qui le rémunèrent, ce qui peut réduire le choix. Et quand un promoteur paie, vérifiez par écrit que vous restez libre de choisir votre financement ailleurs.

Les honoraires se négocient-ils ?

Oui, souvent, et il n’y a rien de déplacé à le demander. Vos arguments les plus solides :

• Un dossier simple, qui demandera peu de travail.
• Un montant emprunté élevé, si les honoraires sont calculés en proportion.
• La recommandation d’un ancien client.
• Le devis d’un autre courtier pour un service comparable.

Négociez avant de signer le mandat, pas après. Une fois le montant écrit, il s’applique.

Quand un courtier vaut son prix, et quand il ne sert à rien

Un courtier vend surtout trois choses : l’accès à plusieurs banques, un dossier bien présenté, et du temps gagné. Pour un premier achat, une situation professionnelle atypique ou un apport limité, ces trois choses font souvent la différence entre un prêt obtenu et un refus.

Mais il faut aussi dire l’inverse. Si votre dossier est très solide et votre ancienneté longue dans votre banque, elle vous fera peut-être directement ses meilleures conditions. Si le montant emprunté est modeste, les honoraires peuvent absorber l’économie obtenue. Et si vous avez déjà consulté plusieurs banques vous-même, le courtier travaillera avec les portes qui restent. Ces cas sont détaillés dans l’article Achat immobilier : qui contacter en premier ?

Le seul calcul qui vaille est le vôtre : comparez le coût total de l’offre obtenue avec courtier, honoraires compris, à celui de la meilleure offre que vous auriez obtenue seul.

Questions fréquentes

Combien coûte un courtier en crédit immobilier ?

Il n’existe pas de tarif réglementé. Chaque courtier fixe ses honoraires, sous forme de forfait ou de part du montant emprunté, et certains n’en facturent pas. Le seul chiffre qui compte est celui écrit dans votre mandat, que vous pouvez comparer et négocier.

Dois-je payer le courtier si mon prêt est refusé ?

Non. Le courtier ne peut rien percevoir avant le versement effectif des fonds. Si aucun prêt n’est débloqué, aucune rémunération de recherche de financement n’est due. Seul un service de conseil annoncé et facturé à part échappe à cette règle.

Les frais de courtage apparaissent-ils dans le coût du crédit ?

Oui, lorsqu’ils sont connus de la banque, ils sont intégrés au TAEG de votre offre de prêt. C’est pour cela que le TAEG est le bon indicateur pour comparer deux offres.

Un courtier gratuit, ça existe ?

Gratuit pour vous, oui : certains courtiers se rémunèrent uniquement par la commission des banques. Le service n’est pas gratuit pour autant, et ce modèle peut limiter le nombre de banques consultées. Demandez lesquelles.

En résumé

• Un courtier est payé par vous, par la banque, ou par les deux
• Vous ne payez rien avant le déblocage effectif de votre prêt
• Le montant doit être écrit dans le mandat avant votre engagement
• Les honoraires se comparent et se négocient avant la signature
• Comparez les TAEG : c’est le seul moyen de savoir si le courtier vous fait gagner quelque chose

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Sources

• ORIAS — registre des intermédiaires en assurance, banque et finance.
• Service-Public.fr — je veux obtenir un crédit immobilier.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les conditions de rémunération dépendent de chaque courtier et de la rédaction de son mandat ; lisez-le attentivement avant de le signer.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com