Vous avez pris rendez-vous avec un courtier. Bonne nouvelle : ce premier échange ne vous engage à rien et ne se paie pas. Mais il décide quelles banques verront votre dossier. Voici ce qu’il faut apporter, ce qu’il faut savoir dire et les questions à poser pour en sortir avec un vrai plan.

Le courtier en crédit immobilier relève du statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, catégorie courtier (COBSP), défini par le Code monétaire et financier. Il doit être immatriculé au registre unique des intermédiaires tenu par l’ORIAS et remettre à son client, avant tout engagement, une information précontractuelle précisant son statut, son numéro d’immatriculation et ses modes de rémunération. Il intervient en vertu d’un mandat de recherche de financement qui fixe la nature de la mission, sa durée, les obligations des parties et la rémunération. L’article L. 519-6 du Code monétaire et financier interdit à tout intermédiaire de percevoir une somme, des honoraires ou une rémunération avant le versement effectif des fonds prêtés, sauf fourniture du service de conseil en crédit immobilier prévu à l’article L. 519-1-1, qui doit être annoncé et facturé comme tel. L’emprunteur reste libre de choisir son assurance emprunteur, à garanties équivalentes, en application de l’article L. 313-30 du Code de la consommation.

Ce qui se joue lors de ce rendez-vous

On n’y repart pas avec un taux. Un courtier qui vous en promet un à ce stade vous dit ce que vous voulez entendre.

Ce premier échange sert à trois choses :

• Faire le point sur votre situation : revenus, charges, épargne, stabilité professionnelle.
• Estimer ce que les banques pourraient vous prêter, et donc le budget dans lequel chercher.
• Décider ensemble d’une stratégie : quelles banques consulter, dans quel ordre, avec quels arguments.

C’est ce troisième point qui compte le plus.

Vérifier le courtier avant d’y aller

Tout courtier en crédit immobilier doit être inscrit au registre de l’ORIAS, sous la catégorie des courtiers en opérations de banque. Cela se vérifie en une minute. Un professionnel absent du registre n’a pas le droit d’exercer.

Au début du rendez-vous, il doit aussi vous remettre un document qui le présente : son statut, son numéro d’inscription, et la façon dont il est rémunéré. Lisez-le.

Les documents à réunir

Pas besoin d’un dossier complet, mais de quoi raisonner sur des chiffres réels.

Ce que vous apportez	Ce que le courtier en tire
Une pièce d’identité pour chaque emprunteur	Qui emprunte, et dans quelle situation familiale
Vos derniers bulletins de salaire et vos deux derniers avis d’imposition	Le niveau et la stabilité de vos revenus
Vos derniers relevés de tous vos comptes	Votre façon de gérer, et ce que la banque verra
Le détail de vos crédits en cours	Ce qui pèse déjà sur votre budget
Vos relevés d’épargne	Le montant réel de votre apport
Votre contrat de travail ou vos bilans si vous êtes indépendant	Ce que la banque pensera de votre situation professionnelle

La liste s’allonge ensuite selon votre statut : période d’essai, contrat court, activité indépendante, apport qui vient d’une donation. Le courtier vous dira ce qui manque.

Ce que vous devez savoir dire

Le courtier ne peut défendre que ce qu’il connaît. Préparez des réponses claires sur :

• Votre projet : maison ou appartement, neuf ou ancien, la zone de recherche, et si vous avez déjà un bien en vue.
• Votre calendrier : quand vous voulez acheter, et si une date vous contraint, comme la fin d’un bail.
• Ce que vous voulez mettre dans le projet, en distinguant ce que vous gardez de côté pour vivre.
• La mensualité qui vous semble confortable, pas seulement celle que la banque accepterait.
• Les banques que vous avez déjà contactées, même pour « juste voir ».

Ce dernier point est décisif. Une banque qui a déjà enregistré votre demande en direct n’étudiera généralement pas le même dossier présenté par un courtier. C’est le piège expliqué dans l’article Achat immobilier : qui contacter en premier ?

Les questions à poser au courtier

La question	Pourquoi la poser
Comment êtes-vous rémunéré, et à quel moment ?	Honoraires, commission de la banque, ou les deux : vous devez le savoir avant de signer
Quelles banques allez-vous consulter ?	Pour savoir lesquelles restent libres, et ne pas les solliciter en double
Demandez-vous l’exclusivité, et pour combien de temps ?	Elle vous empêche de chercher ailleurs pendant la durée du mandat
Dans quels délais pensez-vous obtenir une réponse ?	Pour caler votre recherche de bien et vos futures échéances
Que proposez-vous pour l’assurance emprunteur ?	Elle pèse lourd sur le coût du crédit, et elle se choisit
Qui suivra mon dossier au quotidien ?	Savoir qui appeler quand un délai approche

Pour le détail de la rémunération, l’article combien coûte un courtier fait le tour de la question.

Ce que vous signez, ou pas

Si vous décidez de travailler avec lui, le courtier vous proposera un mandat de recherche de financement. C’est le contrat qui fixe sa mission, sa durée et sa rémunération. Rien ne vous oblige à le signer le jour même : vous pouvez l’emporter et le relire au calme.

Une règle à connaître : un courtier ne peut percevoir aucune somme avant que votre prêt soit effectivement débloqué. Un acompte, des « frais d’étude » ou des « frais de dossier » réclamés avant ce moment ne sont pas conformes à la loi. Seule exception : un service de conseil facturé à part, qui doit alors vous être présenté clairement comme tel.

Quand ce rendez-vous n’est pas nécessaire

Un courtier n’apporte pas toujours quelque chose. Si votre dossier est très solide, votre ancienneté longue dans votre banque et le montant emprunté modeste, votre banque vous fera peut-être directement ses meilleures conditions. Les cas où un courtier ne sert à rien sont détaillés dans l’article sur qui contacter en premier.

Questions fréquentes

Le premier rendez-vous avec un courtier est-il payant ?

Non, en règle générale. La loi interdit au courtier de percevoir une rémunération avant le déblocage de votre prêt. Seul un service de conseil distinct, annoncé comme tel, peut être facturé autrement.

Peut-on voir plusieurs courtiers ?

Oui, pour un premier échange. Mais ne confiez pas votre dossier à plusieurs en même temps : ils risquent de solliciter les mêmes banques, qui refuseront d’étudier deux fois votre demande. Et vérifiez qu’aucun mandat signé ne vous impose l’exclusivité.

Faut-il avoir trouvé un bien avant de voir un courtier ?

Non, et c’est même mieux avant. Connaître votre budget réel vous évite de visiter ce qui n’y entre pas. Le courtier affinera ensuite le financement quand vous aurez un bien précis.

Combien de temps dure ce premier rendez-vous ?

Comptez environ une heure. Il sera plus utile si vous avez préparé vos documents et vos réponses.

En résumé

• Ce rendez-vous sert à établir une stratégie, pas à obtenir un taux
• Vérifiez l’inscription du courtier sur le registre ORIAS avant d’y aller
• Apportez revenus, relevés, crédits en cours et détail de votre apport
• Dites quelles banques vous avez déjà contactées
• Ne payez rien avant le déblocage de votre prêt, et relisez le mandat au calme

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Sources

• ORIAS — registre des intermédiaires en assurance, banque et finance.
• Service-Public.fr — je veux obtenir un crédit immobilier.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les conditions d’un mandat dépendent de sa rédaction ; lisez-le attentivement avant de le signer.

Écrit par Prescilla Fichter — Fondatrice de Mafusee.com