Acheter à deux engage votre patrimoine sur 20 à 25 ans. Régime matrimonial, quotité d’assurance emprunteur, clause de tontine et gestion de la séparation : chaque statut juridique (mariage, PACS, concubinage) modifie profondément les règles du co-emprunt immobilier.
Co-emprunteurs : pourquoi emprunter à deux change tout ?
La banque additionne vos deux revenus pour calculer la capacité d’emprunt. Un couple avec 2 500 € et 2 000 € nets mensuels emprunte sur la base de 4 500 € nets, soit une mensualité maximale de 1 575 € (taux d’endettement 35 % selon les normes HCSF). Seul, chacun n’obtiendrait que 875 € ou 700 € de mensualité maximum.
Mais co-emprunter crée une solidarité de dette. Si l’un des deux ne peut plus payer, l’autre assume la totalité des mensualités. Cette solidarité s’applique quel que soit votre statut juridique : mariés, pacsés ou concubins. La différence se joue sur la propriété du bien, la protection du conjoint et les conséquences en cas de séparation.
Quel impact du régime matrimonial sur le prêt immobilier ?
Mariage sous communauté réduite aux acquêts (régime légal)
Le bien acheté pendant le mariage appartient aux deux époux à parts égales, indépendamment de la répartition des apports. L’un apporte 40 000 € et l’autre rien ? Le bien reste commun 50/50, sauf clause de remploi inscrite dans l’acte notarié. La dette est commune : chaque époux est solidaire du remboursement total.
Mariage sous séparation de biens
Chaque époux possède ses propres biens. L’achat immobilier se fait en indivision : la quote-part de chacun est proportionnelle à son apport et à sa participation au remboursement du prêt. Un couple où madame apporte 60 % et monsieur 40 % inscrit cette répartition dans l’acte d’achat. La banque reste solidaire : les deux co-emprunteurs répondent de la totalité de la dette.
PACS
Depuis 2007, le régime par défaut du PACS est la séparation de biens (et non plus l’indivision). Chaque partenaire est propriétaire de ce qu’il acquiert personnellement. Pour acheter ensemble, les partenaires pacsés achètent en indivision, avec des quotes-parts librement définies dans l’acte d’achat.
La solidarité des dettes du ménage s’applique aux dépenses courantes (article 515-4 du Code civil) mais pas automatiquement au prêt immobilier : seul le co-emprunt volontaire crée cette solidarité.
Concubinage (union libre)
Aucune protection juridique automatique. Le concubin non propriétaire n’a aucun droit sur le bien, même s’il a contribué au remboursement du prêt pendant des années. L’achat se fait obligatoirement en indivision ou via une SCI. Les quotes-parts doivent refléter exactement la contribution de chacun pour éviter la requalification en donation déguisée par le fisc.
| Statut | Propriété du bien | Solidarité du prêt | Protection au décès | Fiscalité succession |
|---|---|---|---|---|
| Mariage communauté | 50/50 automatique | Totale | Usufruit ou 1/4 en pleine propriété (choix) | Exonération totale entre époux |
| Mariage séparation de biens | Selon quotes-parts | Totale si co-emprunt | Idem (droits du conjoint survivant) | Exonération totale entre époux |
| PACS | Selon quotes-parts (indivision) | Si co-emprunt uniquement | Aucun droit automatique (testament obligatoire) | Exonération totale entre partenaires |
| Concubinage | Selon quotes-parts (indivision/SCI) | Si co-emprunt uniquement | Aucun droit (testament + clause tontine) | 60 % de droits de succession |
Quotité d’assurance emprunteur : comment protéger votre co-emprunteur ?
La quotité définit le pourcentage du capital couvert par l’assurance emprunteur sur la tête de chaque co-emprunteur. La banque exige un minimum de 100 % au total. Le choix de répartition a un impact direct sur la protection du survivant et sur le coût du contrat.
| Répartition | Coût assurance | Protection au décès | Recommandé pour |
|---|---|---|---|
| 100 % / 100 % | Le plus élevé (double couverture) | Le prêt est intégralement soldé quel que soit le décédé | Couple avec revenus inégaux ou enfants à charge |
| 50 % / 50 % | Le moins cher | Seule la moitié du prêt est soldée : le survivant continue à payer 50 % | Couple avec revenus équivalents et capacité de remboursement seul |
| 70 % / 30 % | Intermédiaire | Couverture proportionnelle aux revenus | Couple avec écart de revenus modéré |
Le courtier optimise cette répartition en croisant deux variables : l’écart de revenus et la capacité du survivant à maintenir les mensualités. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment et ajuster les quotités si votre situation évolue.
La clause de tontine : protéger le concubin survivant
La clause d’accroissement (dite tontine) est une clause insérée dans l’acte d’achat. Elle prévoit que le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l’origine. Le prédécédé est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire. Résultat : le survivant récupère la pleine propriété sans passer par la succession.
Pour les concubins, la tontine évite les droits de succession de 60 % qui s’appliqueraient normalement. Mais attention : si la valeur du bien dépasse 76 000 € (seuil 2026), les droits de mutation à titre gratuit s’appliquent. Le notaire et le courtier doivent chiffrer le gain réel de la tontine par rapport à une SCI avec démembrement.
La tontine a un inconvénient majeur : elle est irrévocable. En cas de séparation, aucun des deux ne peut forcer la vente sans l’accord de l’autre. Le courtier vous alerte sur ce blocage potentiel et vous oriente vers un notaire spécialisé pour évaluer les alternatives.
Séparation : que devient le prêt immobilier ?
Divorce (époux mariés)
Le prêt reste solidaire jusqu’au prononcé du divorce et à la liquidation du régime matrimonial. Trois options : vendre le bien et solder le prêt, désolidarisation d’un époux (rachat de soulte par l’autre) avec accord de la banque, ou maintien en indivision temporaire (rare et coûteux).
La désolidarisation exige que l’époux qui conserve le bien ait la capacité d’emprunt suffisante seul, avec un taux d’endettement sous 35 %. Le courtier monte le dossier de rachat de soulte et négocie les conditions de désolidarisation avec la banque, qui n’est jamais obligée d’accepter.
Rupture de PACS
La rupture du PACS ne liquide pas automatiquement l’indivision. Les partenaires doivent organiser le partage du bien par convention notariée. Le prêt reste solidaire tant que la banque n’a pas accepté la désolidarisation. Les mêmes options que le divorce s’appliquent.
Séparation de concubins
Aucune procédure judiciaire encadrée. L’indivision se règle à l’amiable ou par saisine du tribunal. Le concubin qui a financé plus que sa quote-part peut réclamer une créance sur l’autre, mais la preuve est souvent difficile à établir. Le courtier recommande dès l’achat une convention d’indivision notariée qui prévoit les modalités de sortie.
L’essentiel à retenir
- Co-emprunter double la capacité d’emprunt mais crée une solidarité de dette totale.
- Le régime matrimonial détermine la propriété du bien et la protection du conjoint survivant.
- Les concubins paient 60 % de droits de succession sans clause de tontine ou SCI.
- La quotité d’assurance 100/100 % protège intégralement le survivant, quelle que soit la situation.
- La désolidarisation du prêt en cas de séparation nécessite l’accord de la banque.
Le conseil de l’expert
Avant de signer chez le notaire, faites chiffrer par le courtier trois scénarios d’assurance emprunteur (50/50, 70/30, 100/100) et comparez le surcoût annuel à la protection réelle du survivant. Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, la différence entre 50/50 et 100/100 représente souvent 600 à 1 200 €/an. Si le survivant ne peut pas assumer seul la mensualité, cette dépense est un filet de sécurité, pas un surcoût.
Questions fréquentes sur le prêt immobilier en couple
Peut-on emprunter à deux sans être mariés ni pacsés ?
Oui. Les banques acceptent les concubins comme co-emprunteurs. La solidarité du prêt est identique à celle des couples mariés. La différence porte sur la propriété du bien (indivision obligatoire) et la protection au décès (aucun droit automatique, testament et clause de tontine nécessaires).
Mon conjoint a un fichage FICP, peut-on emprunter ensemble ?
Un fichage FICP (fichier des incidents de remboursement) bloque quasi systématiquement l’emprunt pour le couple entier. Le courtier vérifie la durée résiduelle du fichage (5 ans maximum) et explore la possibilité d’emprunter seul sur vos revenus, avec l’accord du conjoint pour l’achat en communauté.
La banque peut-elle refuser la désolidarisation après un divorce ?
Oui. La banque n’est jamais obligée d’accepter la désolidarisation. Elle évalue la capacité d’emprunt de l’époux qui conserve le bien. Si son taux d’endettement dépasse 35 % seul, la banque refuse. Le courtier monte alors un rachat de crédit chez un autre établissement pour débloquer la situation.
Faut-il acheter en SCI plutôt qu’en indivision quand on est concubins ?
La SCI offre une meilleure souplesse de gestion (cession de parts, démembrement, transmission) mais coûte plus cher à créer et à gérer (500 à 1 500 € de création + comptabilité annuelle). Pour un premier achat résidence principale entre concubins, l’indivision avec convention notariée est souvent suffisante. Pour un investissement locatif multi-biens, la SCI devient pertinente.
Qu’est-ce que la clause de tontine et quand l’utiliser ?
La clause de tontine (clause d’accroissement) permet au survivant de récupérer la pleine propriété du bien sans passer par la succession. Elle est surtout utile aux concubins pour éviter les 60 % de droits de succession. Elle est irrévocable : en cas de séparation, elle bloque la sortie. Consultez un notaire avant de l’inscrire dans l’acte.