Glossaire du crédit immobilier

Amortissement Remboursement progressif du capital emprunté au fil des mensualités. Dans un crédit classique à amortissement linéaire, la part de capital remboursée augmente chaque mois tandis que la part d’intérêts diminue.

Apport personnel Somme d’argent que vous investissez vous-même dans votre projet immobilier, en complément du crédit. Il couvre généralement les frais de notaire et rassure les banques sur votre capacité à épargner. Un apport de 10 % minimum est souvent exigé.

Capital restant dû Montant qu’il vous reste à rembourser à un instant donné. C’est sur cette base que sont calculés les intérêts dans un crédit à taux variable, et c’est aussi la référence pour un remboursement anticipé.

Crédit in fine Type de prêt dans lequel vous remboursez uniquement les intérêts pendant toute la durée du crédit, et remboursez le capital en une seule fois à l’échéance. Utilisé principalement dans le cadre de l’investissement locatif.

Différé d’amortissement Période pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le capital — uniquement les intérêts, voire rien du tout (différé total). Souvent proposé lors d’une construction ou d’un achat en VEFA.

Frais de dossier Frais facturés par la banque pour l’étude et le montage de votre dossier de crédit. Ils sont négociables, notamment si vous passez par un courtier.

IRA — Indemnités de Remboursement Anticipé Pénalités que peut vous facturer la banque si vous remboursez votre prêt avant son terme. Elles sont plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts.

Lissage de prêt Technique qui consiste à harmoniser plusieurs prêts (PTZ, prêt employeur, prêt principal) pour obtenir une mensualité globale stable et cohérente sur toute la durée du financement.

Mensualité Somme versée chaque mois à la banque, comprenant le remboursement d’une partie du capital, les intérêts et la prime d’assurance emprunteur.

Modulation d’échéances Option contractuelle qui permet d’augmenter ou de diminuer vos mensualités en cours de crédit, dans certaines limites définies par votre contrat. Utile en cas d’évolution de vos revenus.

Offre de prêt Document officiel remis par la banque formalisant les conditions de votre crédit : montant, taux, durée, garanties, assurance. Vous disposez d’un délai de réflexion légal de 10 jours avant de pouvoir l’accepter.

Prêt à Taux Zéro (PTZ) Prêt aidé par l’État, sans intérêts, destiné à financer une partie de l’achat d’une résidence principale sous conditions de ressources. Il ne peut pas financer la totalité du projet et doit être complété par un autre prêt.

Saut de charge Différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit. Les banques l’analysent pour s’assurer que vous êtes en capacité d’absorber la hausse de vos charges.

VEFA — Vente en l’État Futur d’Achèvement Achat d’un bien immobilier neuf sur plan, avant ou pendant sa construction. Les fonds sont débloqués progressivement en fonction de l’avancement des travaux.

Termes bancaires et financiers

Capacité d’emprunt Montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et des critères d’endettement en vigueur. Elle est calculée sur la base d’un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance comprise).

Caution bancaire Garantie apportée par un organisme spécialisé (comme Crédit Logement) qui s’engage à rembourser la banque à votre place en cas de défaillance. Alternative à l’hypothèque, souvent moins coûteuse et plus souple.

Compromis de vente Avant-contrat signé entre l’acheteur et le vendeur qui engage les deux parties. Il précède l’acte définitif et déclenche généralement la recherche de financement.

Conditions suspensives Clauses insérées dans un compromis de vente qui permettent d’annuler la transaction sans pénalité si certaines conditions ne sont pas remplies — notamment l’obtention du crédit immobilier.

Hypothèque Garantie réelle prise sur votre bien immobilier par la banque. En cas de non-remboursement, la banque peut saisir et vendre le bien pour récupérer sa créance. Elle est inscrite chez le notaire et entraîne des frais.

Mainlevée Acte par lequel la banque lève l’hypothèque sur votre bien, généralement après remboursement complet du crédit ou en cas de vente anticipée. Cette démarche a un coût.

Nantissement Garantie consistant à mettre en gage un actif financier (assurance-vie, portefeuille titres…) au profit de la banque, en remplacement d’une hypothèque ou d’une caution.

TAEG — Taux Annuel Effectif Global Indicateur qui exprime le coût total de votre crédit en pourcentage annuel. Il intègre le taux nominal, les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance emprunteur. C’est le seul indicateur qui permet une comparaison objective entre plusieurs offres.

Taux d’endettement Rapport entre vos charges de remboursement (crédits + assurance) et vos revenus nets. Le HCSF recommande de ne pas dépasser 35 %. Au-delà, l’obtention d’un crédit devient difficile.

Taux d’usure Taux maximum légal au-delà duquel une banque ne peut pas vous proposer un crédit. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et varie selon le type et la durée du prêt.

Taux fixe Taux d’intérêt qui reste identique pendant toute la durée du crédit. Il offre une visibilité totale sur le coût de votre emprunt et vous protège d’une éventuelle hausse des taux.

Taux variable Taux d’intérêt indexé sur un indice de référence (généralement l’Euribor) et susceptible d’évoluer à la hausse comme à la baisse pendant la durée du crédit. Il est souvent assorti d’un « cap » qui limite la variation maximale.

Assurance emprunteur

Clause bénéficiaire Dans une assurance décès, désigne la ou les personnes qui recevront le capital garanti. Sa rédaction précise est essentielle pour éviter des complications fiscales ou juridiques.

Délégation d’assurance Droit de souscrire votre assurance emprunteur auprès d’un assureur autre que votre banque, à condition que les garanties proposées soient au moins équivalentes à celles exigées par l’établissement prêteur.

Équivalence des garanties Principe selon lequel le contrat d’assurance alternatif doit couvrir a minima les mêmes risques que le contrat groupe de la banque. C’est la banque qui vérifie cette équivalence et qui peut refuser une délégation si les garanties sont insuffisantes.

ITT — Incapacité Temporaire Totale de Travail Garantie qui prend en charge vos mensualités de crédit si vous êtes temporairement dans l’impossibilité totale d’exercer votre activité professionnelle suite à une maladie ou un accident.

IPT — Invalidité Permanente Totale Garantie activée lorsque votre taux d’invalidité dépasse un seuil défini (souvent 66 %), rendant toute activité professionnelle impossible de façon définitive.

Loi Lemoine Loi entrée en vigueur en 2022 qui permet à tout emprunteur de changer d’assurance à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat et sans frais. Elle a considérablement simplifié la délégation d’assurance en cours de prêt.

PTIA — Perte Totale et Irréversible d’Autonomie Garantie couvrant les situations de dépendance totale nécessitant l’assistance d’une tierce personne pour les actes essentiels de la vie quotidienne. Elle entraîne le remboursement intégral du capital restant dû.

Quotité Pourcentage du capital emprunté couvert par l’assurance pour chaque co-emprunteur. Pour un emprunt à deux, la quotité totale doit atteindre 100 % minimum. Elle peut être répartie de façon égale (50/50) ou inégale selon les revenus et les risques de chaque emprunteur.

TAEA — Taux Annuel Effectif d’Assurance Indicateur qui exprime le coût de l’assurance emprunteur en pourcentage annuel, permettant de comparer les offres d’assurance sur une base commune, indépendamment du mode de calcul des primes.

Regroupement de crédits

Rachat de crédits Opération qui consiste à regrouper plusieurs crédits en cours (immobilier, consommation, auto…) en un seul prêt unique, avec une nouvelle mensualité réduite et une durée généralement allongée. Permet de retrouver de la capacité financière mais augmente le coût total du crédit.

Taux de rachat Nouveau taux appliqué au crédit issu du regroupement. Il dépend de votre profil, du montant total regroupé et de la durée choisie.

Reste à vivre Somme disponible chaque mois après déduction de toutes vos charges fixes (loyer ou mensualité, crédits, assurances…). C’est un indicateur clé que les banques et les courtiers analysent pour évaluer votre situation financière réelle.

Trésorerie complémentaire Dans le cadre d’un rachat de crédits, somme supplémentaire que vous pouvez intégrer à l’opération pour financer un projet personnel (travaux, achat, dépenses imprévues…).

Définitions clés du courtage

Convention AERAS Dispositif permettant aux personnes présentant un risque aggravé de santé d’accéder à l’assurance emprunteur dans des conditions encadrées. Elle s’applique automatiquement lorsqu’un assureur détecte un risque de santé élevé.

Courtier en crédit immobilier Professionnel indépendant qui recherche et négocie pour vous les meilleures conditions de financement auprès de plusieurs banques. Il est rémunéré par la banque qui accorde le prêt, sous forme de commission.

Courtier en assurance Professionnel indépendant qui compare et négocie pour vous les offres d’assurance auprès de plusieurs compagnies. Il est rémunéré par l’assureur retenu.

Devoir de conseil Obligation légale du courtier de vous informer de façon claire et complète sur les produits qu’il vous propose, en tenant compte de votre situation personnelle et de vos besoins. Il doit être en mesure de justifier ses recommandations.

IOBSP — Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement Statut réglementé encadrant l’activité des courtiers en crédit. Tout courtier en crédit immobilier doit être immatriculé à l’ORIAS sous ce statut pour exercer légalement.

Mandat de recherche Document signé entre vous et votre courtier qui formalise sa mission : rechercher pour vous le meilleur financement selon des critères définis. Il précise la durée de la mission et les conditions de rémunération.

ORIAS — Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance Registre officiel sur lequel sont immatriculés les courtiers en assurance et en crédit. Vérifier l’immatriculation d’un courtier sur orias.fr est une étape indispensable avant de lui confier votre dossier.

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