L’assurance propriétaire non occupant couvre le bailleur là où le contrat de son locataire s’arrête. Elle est légalement obligatoire en copropriété, au titre de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Alur ; elle reste vivement recommandée en maison individuelle, où aucune loi ne l’impose. Son intérêt tient à trois situations que le contrat du locataire ne couvre jamais : la vacance locative, le vice de construction et le défaut d’assurance du locataire. Comptez de 60 à 200 € par an pour un appartement.

L’assurance propriétaire non occupant s’inscrit entre plusieurs régimes. La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de garantir les risques locatifs, mais elle n’oblige pas le bailleur à s’assurer. L’obligation du bailleur découle de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi Alur du 24 mars 2014, lorsque le bien est en copropriété. Le Code civil fonde la responsabilité du propriétaire du fait des bâtiments, notamment en cas de ruine ou de vice de construction. Le contrat PNO couvre incendie, dégâts des eaux, tempête, catastrophes naturelles et responsabilité civile, avec une garantie recours des locataires et des voisins. La garantie loyers impayés, distincte, obéit à des critères de solvabilité définis et s’articule avec la caution Visale d’Action Logement. La convention IRSI s’applique jusqu’à 5 000 €. Tout courtier est inscrit à l’ORIAS sous le contrôle de l’ACPR.

Obligatoire ou non : la réponse dépend du bien

Une confusion circule beaucoup sur ce point. La loi du 6 juillet 1989 vise le locataire, pas le bailleur. Elle ne crée aucune obligation d’assurance à votre charge.

• Bien en copropriété : l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 vous impose une assurance couvrant votre responsabilité civile, que vous occupiez le lot ou non. Le syndic peut vous réclamer une attestation.
• Maison individuelle louée : aucune obligation légale. Le risque financier, lui, reste entier.
• Bien financé à crédit : la banque exige généralement une assurance du bien tant que le prêt court, quel que soit le régime juridique.

Les trois trous que le contrat du locataire ne bouche pas

C’est la vraie raison de souscrire, bien plus que l’obligation légale.

La vacance locative. Entre deux baux, le logement n’est couvert par personne. Une fuite dans un appartement vide pendant trois semaines peut endommager deux étages. Le contrat PNO couvre cette période sans interruption.

Le locataire non assuré ou mal assuré. L’obligation d’assurance du locataire n’est pas une garantie de fait. Attestation périmée, contrat résilié pour non-paiement, garantie refusée pour fausse déclaration : dans tous ces cas, votre bien se retrouve sans couverture et vous supportez le sinistre.

Ce qui relève de vous, pas de lui. Vice de construction, défaut d’entretien de la toiture, installation électrique vétuste, chute d’un élément de façade : ces dommages engagent votre responsabilité de propriétaire. Aucun contrat locataire n’y répond.

Trois niveaux de couverture

Garantie	Formule de base	Formule intermédiaire	Formule étendue
Responsabilité civile propriétaire	Incluse	Incluse	Incluse, plafond renforcé
Incendie, dégâts des eaux, tempête	Incluse	Incluse	Incluse
Recours des locataires et des voisins	Incluse	Incluse	Incluse
Protection juridique locative	Non	Oui	Oui, plafond renforcé
Assistance et relogement du locataire	Non	Oui	Oui
Dommages électriques	Non	Option	Oui
Mobilier du logement meublé	Non	Option	Oui
Loyers impayés	Non	Non	Contrat distinct le plus souvent

Les intitulés commerciaux varient d’un assureur à l’autre. Ce qui compte est la présence effective de chaque ligne aux conditions particulières, avec son plafond.

PNO et garantie loyers impayés : deux contrats distincts

Confusion fréquente. Le contrat PNO protège le bien et votre responsabilité. La garantie loyers impayés protège votre revenu locatif. Elle obéit à ses propres règles d’éligibilité, portant sur la solvabilité du locataire, et n’est presque jamais incluse d’office.

Le sujet est traité à part dans nos articles assurance loyers impayés : conditions et alternatives et assurance loyers impayés et rôle du courtier.

Le cas de la copropriété

Votre contrat PNO ne remplace pas celui du syndicat, il le complète. Le syndicat assure la structure et les parties communes ; vous assurez votre lot et votre responsabilité. Entre les deux subsistent des zones grises, canalisations encastrées et balcons en tête.

Notre article dédié détaille cette articulation : assurance copropriété, qui assure quoi. Et si vous louez quelques semaines par an plutôt qu’à l’année, voyez l’assurance en location saisonnière, dont le régime est différent.

Ce qu’apporte un courtier agréé ORIAS

Un bailleur cumule souvent plusieurs contrats : PNO par lot, contrat de copropriété subi, éventuellement une garantie loyers impayés. Le risque n’est pas de manquer de garanties, mais de payer deux fois les mêmes et de laisser un trou ailleurs.

Le courtier met les contrats à plat, vérifie les recours et adapte la couverture au type de location : vide, meublée, étudiante, colocation. Sur plusieurs biens, il peut aussi rechercher un contrat multi-sites plutôt qu’une addition de contrats indépendants.

Son immatriculation à l’ORIAS, sous le contrôle de l’ACPR, se vérifie gratuitement sur orias.fr. Sur ses honoraires, lisez un courtier gratuit, est-ce que ça existe, et préparez le rendez-vous avec les trois questions à poser à votre courtier.

Questions fréquentes

Faut-il une PNO sur un logement vide entre deux locataires ?

Oui, c’est même la période où elle sert le plus. Votre responsabilité de propriétaire reste engagée pour tout dommage causé aux voisins ou aux parties communes, et aucun locataire n’est là pour l’assumer.

Quelle différence avec une multirisque habitation classique ?

La multirisque habitation suppose une occupation par le souscripteur. La PNO est bâtie pour l’absence d’occupation : elle centre la couverture sur le bâti, les recours et la vacance, et ne comporte pas de capital mobilier personnel.

La location meublée exige-t-elle un contrat particulier ?

Oui, ou au minimum une extension. Le mobilier que vous fournissez vous appartient et n’entre pas dans le capital du locataire. Sans déclaration, il n’est pas indemnisé.

Puis-je répercuter la PNO sur le locataire ?

Non. La prime PNO n’entre pas dans les charges récupérables définies par le décret du 26 août 1987. Elle est en revanche déductible de vos revenus fonciers au régime réel.

Que se passe-t-il si mon locataire n’est pas assuré ?

Vous pouvez le mettre en demeure, puis souscrire une assurance pour son compte et lui refacturer la prime majorée de 10 %. Le bail peut aussi prévoir une clause résolutoire. En attendant, votre PNO reste votre filet de sécurité.

Sur Mafusee, 771 courtiers agréés ORIAS ou ACPR sont référencés, filtrables par spécialité et par ville. Zéro anonymat : chaque professionnel est vérifié avant sa mise en ligne. Comparez les courtiers près de chez vous.

Sur le même thème

• Assurance habitation pas chère : les 5 leviers qui font baisser la prime
• Assurance habitation : quel est l’interet de passer par un courtier ?

Sources

• Service-Public.fr — Assurance habitation du locataire : risques locatifs (obligation, loi de 1989).
• Service-Public.fr — la garantie responsabilité civile.
• Service-Public.fr — résilier son assurance habitation.
• ORIAS — registre officiel des intermédiaires en assurance.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les montants et taux cités sont des ordres de grandeur susceptibles d’évoluer ; vérifiez les informations en vigueur auprès des sources officielles ci-dessus ou d’un courtier agréé ORIAS.

Écrit par Prescilla Fichter, Fondatrice de Mafusee.com