La garantie loyers impayés (GLI) couvre entre 70 000 et 100 000 € de loyers non perçus et prend en charge les frais de procédure d’expulsion. Son coût : 2,5 à 4,5 % du loyer charges comprises. Voici comment un courtier sélectionne le contrat adapté à votre bien locatif et à votre locataire.

Qu’est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ?

La GLI est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur. Elle indemnise les loyers non payés par le locataire, les dégradations immobilières constatées au départ et les frais de contentieux (huissier, avocat, procédure judiciaire). Certains contrats couvrent aussi la vacance locative entre deux locataires, généralement 2 à 3 mois maximum.

La GLI intervient dès le premier impayé, après un délai de carence de 0 à 3 mois selon les contrats. L’indemnisation dure jusqu’à la résolution du litige, plafonnée à 24 ou 36 mois de loyers selon les assureurs. Le plafond total varie de 70 000 € à plus de 100 000 €.

Ce que couvre la GLI : détail des garanties

Garantie	Couverture standard	Option premium
Loyers impayés	Jusqu’à 70 000 € ou 24 mois	Jusqu’à 100 000 € ou 36 mois
Frais de contentieux	Inclus (huissier, avocat, procédure)	Inclus + médiation préalable
Dégradations immobilières	Jusqu’à 7 000 € au départ du locataire	Jusqu’à 15 000 €
Vacance locative	Non incluse	2 à 3 mois de loyer, franchise 1 mois
Protection juridique	Conseil téléphonique	Prise en charge intégrale des procédures

Quelles conditions doit remplir votre locataire ?

L’assureur GLI impose des critères de solvabilité stricts. Si votre locataire ne les remplit pas, le contrat est refusé ou l’indemnisation sera contestée en cas de sinistre.

Critères d’éligibilité standard

Taux d’effort

Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 33 à 37 % des revenus nets du locataire. Certains assureurs acceptent jusqu’à 40 % pour les hauts revenus (> 4 000 €/mois nets).

Nature du contrat de travail

CDI hors période d’essai exigé par la plupart des assureurs. Les CDD, intérimaires et indépendants sont acceptés sous conditions : 2 ans d’ancienneté minimum ou revenus réguliers sur 24 mois. Le courtier identifie les assureurs qui acceptent les profils atypiques.

Pièces justificatives

3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition N-1, contrat de travail, pièce d’identité. Le dossier locataire est encadré par le décret du 5 novembre 2015 qui liste les documents exigibles.

Étudiants et garants

Un locataire étudiant est accepté avec un garant personne physique remplissant les mêmes critères de solvabilité. Attention : GLI et caution personne physique sont incompatibles (sauf étudiants et apprentis, exception légale depuis la loi ALUR).

Combien coûte une GLI en 2026 ?

Le tarif GLI est exprimé en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Les primes varient significativement selon les garanties choisies et le profil du locataire.

Formule	Taux moyen	Pour un loyer de 800 €/mois CC	Pour un loyer de 1 200 €/mois CC
Essentielle (loyers + contentieux)	2,5 %	240 €/an	360 €/an
Confort (+ dégradations)	3,2 %	307 €/an	461 €/an
Premium (+ vacance locative)	4,0 à 4,5 %	384 à 432 €/an	576 à 648 €/an

Le courtier négocie des taux préférentiels en regroupant plusieurs biens locatifs chez le même assureur. Pour un propriétaire de 3 appartements, la remise atteint 10 à 15 % sur le taux standard. La prime GLI est déductible des revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit son coût net de votre tranche marginale d’imposition.

GLI vs caution personne physique vs Visale : quel choix ?

Critère	GLI	Caution personne physique	Garantie Visale
Coût pour le bailleur	2,5 à 4,5 % du loyer/an	Gratuit	Gratuit
Plafond d’indemnisation	70 000 à 100 000 €	Selon solvabilité du garant	36 mois de loyers (plafond 1 500 €/mois en zone tendue)
Frais de procédure couverts	Oui	Non (à la charge du bailleur)	Oui
Dégradations couvertes	Oui (option)	Non	Oui (jusqu’à 2 mois de loyer)
Profils éligibles	CDI, CDD > 2 ans, indépendants selon assureur	Tout profil si garant solvable	Jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité, mutation
Cumulable avec caution	Non (sauf étudiants/apprentis)	—	Non
Fiabilité de l’indemnisation	Contractuelle, assurée	Dépend de la solvabilité réelle du garant	Garantie d’Action Logement (organisme paritaire)

Focus Visale : pour qui, comment ?

La garantie Visale, gérée par Action Logement, est gratuite pour le bailleur et le locataire. Elle couvre jusqu’à 36 mois d’impayés dans la limite de 1 500 € de loyer en zone tendue (1 300 € hors zone tendue). Les frais de procédure et les dégradations (plafonnées à 2 mois de loyer) sont pris en charge.

Les bénéficiaires : salariés de moins de 30 ans (quel que soit le contrat), salariés de plus de 30 ans en situation de mobilité professionnelle, ménages entrant dans un logement du parc social ou intermédiaire. Le locataire fait la demande en ligne sur visale.fr, le propriétaire reçoit un visa numérique valant caution.

La limite de Visale : le plafond de loyer. Au-delà de 1 500 €/mois, aucune couverture. Pour un appartement à 2 000 €/mois en Ile-de-France, la GLI reste la seule option fiable.

Le courtier face aux refus GLI : les solutions alternatives

Votre locataire ne remplit pas les critères de la GLI standard ? Le courtier explore trois pistes.

La GLI avec co-titulaire : certains assureurs acceptent de prendre en compte les revenus combinés de deux locataires en couple, même sans co-bail formel. Le courtier identifie ces compagnies.

La GLI indépendants/professions libérales : des assureurs spécialisés (Solly Azar, Galian) acceptent les TNS avec 2 bilans positifs consécutifs et un revenu net fiscal supérieur à 3 fois le loyer. Le courtier monte le dossier avec les bonnes pièces.

Le cautionnement bancaire : le locataire bloque 12 à 24 mois de loyer sur un compte séquestre. Solution radicale mais efficace pour les profils refusés partout. Le courtier négocie les frais de mise en place (0,5 à 1,5 % du montant bloqué).

Questions fréquentes sur la GLI et le courtier

La GLI est-elle obligatoire pour louer un bien ?

Non, la GLI est facultative. Elle est fortement recommandée : en 2025, les impayés de loyers concernaient 3 à 4 % des baux selon l’ANIL, mais la procédure d’expulsion dure en moyenne 18 à 24 mois. Sans GLI, vous supportez seul la perte de revenus et les frais juridiques.

Peut-on souscrire une GLI en cours de bail ?

Oui, mais avec un délai de carence de 3 à 6 mois. L’assureur exige que le locataire soit à jour de ses loyers au moment de la souscription. Le courtier trouve des contrats avec carence réduite à 1 mois pour les locataires en place depuis plus de 6 mois sans incident.

Comment déclarer un impayé à l’assureur GLI ?

Dès le premier mois impayé : envoi d’une relance recommandée au locataire, puis déclaration à l’assureur sous 30 jours (délai contractuel). Le courtier gère la procédure et vérifie que les délais sont respectés pour éviter tout motif de refus d’indemnisation.

La GLI couvre-t-elle les colocations ?

Oui, sous conditions. En bail solidaire, l’assureur évalue la solvabilité de chaque colocataire. En baux individuels, un contrat GLI distinct est souscrit par chambre. Le courtier détermine la formule la plus avantageuse selon votre configuration locative.

Puis-je déduire la prime GLI de mes impôts ?

Oui, au régime réel d’imposition des revenus fonciers. La prime GLI est une charge déductible du revenu foncier brut (article 31 du CGI). Au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), la déduction n’est pas possible car l’abattement couvre déjà forfaitairement les charges.