En copropriété, deux contrats coexistent. Le syndicat des copropriétaires assure l’immeuble et les parties communes ; chaque copropriétaire assure son lot et sa responsabilité civile, obligation posée par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 depuis la loi Alur. Le point de friction est toujours le même : la frontière entre partie commune et partie privative, définie par le règlement de copropriété et le décret du 17 mars 1967. Canalisations encastrées, colonnes montantes, fenêtres et balcons sont les trois zones qui génèrent le plus de litiges.

Le régime de la copropriété repose sur la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, qui distinguent parties communes et parties privatives et définissent les tantièmes. La loi Alur du 24 mars 2014 a introduit l’article 9-1, imposant une assurance responsabilité civile à chaque copropriétaire et au syndicat. Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, souscrit un contrat multirisque immeuble couvrant structure, toiture, façades, ascenseur et locaux techniques. Le conseil syndical contrôle sa gestion et l’assemblée générale vote les résolutions. La convention IRSI, applicable depuis 2018, désigne l’assureur gestionnaire des sinistres dégâts des eaux et incendie jusqu’à 5 000 € et organise la recherche de fuite. Au-delà, la convention CIDE-COP prend le relais. Le fonds de travaux obligatoire et l’appel de fonds exceptionnel financent les restes à charge. Tout courtier est inscrit à l’ORIAS sous le contrôle de l’ACPR.

Deux contrats, deux périmètres

Le contrat du syndicat. Souscrit par le syndic pour le compte de la collectivité, il couvre le gros œuvre, la toiture, les façades, les halls, escaliers, couloirs, ascenseur, locaux techniques, jardins et parkings communs, ainsi que la responsabilité civile du syndicat envers les tiers. Vous le financez par vos charges, au prorata de vos tantièmes.

Votre contrat personnel. Il couvre l’intérieur de votre lot, vos biens, et votre responsabilité civile de copropriétaire envers les voisins, le syndicat et les visiteurs. Si vous louez, il prend la forme d’une assurance propriétaire non occupant, traitée dans notre guide de l’assurance PNO.

Élément	Contrat du syndicat	Votre contrat
Murs porteurs, fondations, charpente	Oui	Non
Toiture, façades, terrasses collectives	Oui	Non
Hall, escaliers, ascenseur, local vélos	Oui	Non
Cloisons intérieures, sols, plafonds, peintures	Non	Oui
Canalisations desservant le seul lot	Non	Oui
Colonne montante traversant le lot	Oui en principe	Selon règlement
Fenêtres et menuiseries extérieures	Variable	Variable
Balcon privatif	Structure et étanchéité	Revêtement et garde-corps selon règlement
Responsabilité civile du syndicat	Oui	Non
Responsabilité civile du copropriétaire	Non	Oui

Trois sinistres, trois répartitions

Fuite d’une canalisation de votre salle de bain. Votre garantie dégâts des eaux répare chez vous ; votre responsabilité civile indemnise le voisin du dessous. Le syndicat n’intervient pas, sauf si la canalisation en cause relève des parties communes.

Infiltration par la toiture. Le contrat du syndicat répare la toiture. Pour les dommages intérieurs des appartements des derniers étages, tout dépend du contrat collectif : s’il comporte une extension aux parties privatives, il indemnise ; sinon, chaque copropriétaire déclare à son propre assureur et supporte sa franchise.

Incendie parti d’un appartement. L’assurance du copropriétaire d’origine couvre son lot et, par sa responsabilité civile, les dommages causés aux voisins. Le contrat du syndicat prend en charge escaliers, couloirs et structure. Les voisins déclarent en parallèle à leur assureur pour accélérer la remise en état.

Les zones grises qui coûtent des mois de procédure

• Les canalisations encastrées. Une conduite noyée dans une cloison qui dessert plusieurs lots est généralement commune ; celle qui ne dessert que le vôtre est privative. Le tracé exact est rarement documenté, d’où l’expertise.
• Les colonnes montantes. Elles traversent les lots mais servent l’immeuble. Leur entretien relève en principe du syndicat, sauf stipulation contraire du règlement.
• Les fenêtres et volets. Souvent communs pour l’aspect extérieur, privatifs pour l’usage. Un double vitrage remplacé sans autorisation de l’assemblée générale complique encore la prise en charge.
• Les balcons et terrasses. L’étanchéité est presque toujours commune ; le carrelage posé dessus, presque toujours privatif. Une infiltration mêle les deux.
• Les caves et parkings. Parties privatives dans la plupart des règlements, mais couvertes par votre contrat avec un plafond fortement réduit.

Le détail de ces plafonds et des exclusions figure dans notre guide des garanties du contrat multirisque habitation.

Ce que vous pouvez faire en tant que copropriétaire

• Demander le contrat collectif. Vous avez le droit de le consulter. Regardez en priorité s’il comporte une extension aux parties privatives et quel est le montant des franchises.
• Vérifier le capital assuré de l’immeuble. Une copropriété sous-assurée expose tous les copropriétaires à un appel de fonds exceptionnel après un sinistre majeur.
• Proposer une mise en concurrence. Le conseil syndical peut inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour comparer plusieurs offres.
• Aligner votre contrat personnel sur le collectif. L’objectif est d’éviter les doubles emplois et surtout les trous de garantie sur les zones grises.
• Conserver les procès-verbaux d’assemblée. Ils tracent les travaux votés et les responsabilités, éléments décisifs en cas de litige.

L’apport d’un courtier agréé ORIAS

En copropriété, la difficulté n’est pas de trouver un contrat, mais de faire coïncider deux contrats rédigés par des assureurs différents avec un règlement rédigé parfois cinquante ans plus tôt.

Le courtier lit le règlement de copropriété et le contrat collectif, puis construit votre couverture personnelle pour combler les zones non couvertes plutôt que de dupliquer ce qui l’est déjà. En cas de sinistre, il vous aide à identifier le bon interlocuteur, ce qui évite plusieurs semaines de renvoi de responsabilité.

Son immatriculation à l’ORIAS, sous le contrôle de l’ACPR, se vérifie gratuitement sur orias.fr. Sur sa rémunération, lisez un courtier gratuit, est-ce que ça existe. Et avant le rendez-vous, préparez les trois questions à poser à votre courtier.

Questions fréquentes

Un copropriétaire est-il obligé de s’assurer ?

Oui, au moins pour sa responsabilité civile, en application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic peut réclamer une attestation. À défaut, il peut souscrire pour le compte du copropriétaire défaillant et lui en répercuter le coût.

L’assurance du syndic couvre-t-elle l’intérieur de mon appartement ?

Non, sauf clause d’extension expresse aux parties privatives. Le principe reste que votre contrat personnel prend en charge revêtements, équipements et mobilier.

Qui gère le sinistre quand plusieurs lots sont touchés ?

La convention IRSI désigne un assureur gestionnaire pour les dégâts des eaux et incendies jusqu’à 5 000 €, ce qui évite les blocages entre compagnies. Au-delà, la recherche de responsabilité reprend son cours normal.

Que faire si la copropriété est mal assurée ?

Demandez la communication du contrat, saisissez le conseil syndical et faites inscrire une mise en concurrence à l’ordre du jour de l’assemblée générale. En cas d’absence totale d’assurance, le tribunal judiciaire peut être saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.

Je loue mon appartement en copropriété : quel contrat ?

Une assurance propriétaire non occupant, qui couvre votre lot pendant la vacance locative et votre responsabilité de propriétaire. Votre locataire souscrit de son côté son propre contrat, comme l’explique notre article sur l’assurance habitation du locataire.

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Sources

• Service-Public.fr — Assurance habitation du locataire : risques locatifs (obligation, loi de 1989).
• Service-Public.fr — la garantie responsabilité civile.
• Service-Public.fr — résilier son assurance habitation.
• ORIAS — registre officiel des intermédiaires en assurance.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les montants et taux cités sont des ordres de grandeur susceptibles d’évoluer ; vérifiez les informations en vigueur auprès des sources officielles ci-dessus ou d’un courtier agréé ORIAS.

Écrit par Prescilla Fichter, Fondatrice de Mafusee.com