Avant de calculer votre plus-value en achat-revente, retenez deux chiffres que la plupart des articles omettent : la plus-value immobilière est taxée à 36,2 % (19 % d’impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux) si vous revendez avant cinq ans, et votre prix de vente doit dépasser votre prix de revient complet d’au moins 15 % pour absorber les imprévus. En dessous, l’opération n’est pas rentable — elle est risquée.
L’essentiel
• Principe : un bien existant garantit le financement de l’achat et des travaux d’un bien à revendre.
• Montant : jusqu’à 70 % de la valeur du bien hypothéqué, sur 12 à 24 mois.
• Taux : 4 % à 7 %, plus élevé qu’un prêt relais car le risque est jugé supérieur.
• Fiscalité : 36,2 % sur la plus-value avant cinq ans de détention.
• Le risque majeur : ne pas revendre dans les délais et supporter le crédit sans recette.
L’achat-revente, ou flipping immobilier, consiste à acquérir un bien, le rénover puis le céder avec une plus-value. Son financement repose sur une hypothèque inscrite au Service de publicité foncière sur un bien déjà détenu, permettant d’emprunter jusqu’à 70 % de sa valeur expertisée sans apport. Le remboursement s’effectue le plus souvent in fine, seuls les intérêts étant réglés jusqu’à la revente qui solde le capital. La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention à compter de la cinquième année. La répétition des opérations expose à une requalification en marchand de biens, avec bascule vers la fiscalité professionnelle. Un courtier agréé ORIAS, contrôlé par l’ACPR, identifie les banques acceptant ce montage.
Comment fonctionne le montage
Le prêt est garanti par une hypothèque sur un bien que vous possédez déjà. Il finance l’achat d’un nouveau bien et ses travaux de rénovation, l’objectif étant de revendre après valorisation pour solder le crédit et dégager une marge.
- Vous possédez un bien X estimé à 250 000 €.
- Vous contractez un prêt hypothécaire de 150 000 € garanti par ce bien.
- Vous achetez un bien Y à rénover pour 100 000 € et engagez 50 000 € de travaux.
- Vous revendez le bien Y rénové à 180 000 €, soit 30 000 € de plus-value brute.
- Vous soldez le prêt et conservez la marge — avant fiscalité.
Attention au mot « brute »
Sur cet exemple, les 30 000 € de plus-value brute deviennent environ 19 000 € après une taxation à 36,2 % — et cela avant déduction des frais de notaire, des frais de crédit et des frais de revente. C’est cet écart qui fait échouer la plupart des opérations mal préparées.
Achat-revente ou prêt relais ?
| Critère | Prêt hypothécaire achat-revente | Prêt relais |
|---|---|---|
| Objectif | Financer achat + rénovation pour revente | Acheter avant d’avoir vendu son bien |
| Garantie | Bien existant conservé | Bien que vous vendez |
| Durée | 12 à 24 mois | 12 à 24 mois |
| Taux | 4 % à 7 % | 3,5 % à 6 % |
| Remboursement | In fine ou amortissable | In fine le plus souvent |
| Montant maximum | 70 % de la valeur du bien hypothéqué | 80 % de la valeur du bien vendu |
Si votre projet consiste simplement à acheter avant d’avoir vendu, sans travaux ni revente rapide, c’est le prêt relais qu’il vous faut — moins cher et mieux balisé.
Les avantages
- Aucun apport. Vous mobilisez la valeur de votre patrimoine sans sortir d’argent frais.
- Une plus-value potentielle. Une opération réussie peut dégager 15 à 30 % de rentabilité brute sur 12 à 18 mois.
- L’effet de levier. Vous empruntez pour générer un rendement supérieur au coût du crédit.
- La valeur créée par les travaux. Vous ne pariez pas seulement sur le marché : vous transformez le bien.
Les risques, sans les minimiser
- Ne pas vendre dans les délais. Vous supportez alors le remboursement sans la recette attendue, sur un bien qui ne produit aucun revenu.
- La moins-value. Le marché peut se retourner entre l’achat et la revente, et 18 mois suffisent pour cela.
- Le dépassement de travaux. Chaque imprévu de chantier vient directement rogner la marge.
- La fiscalité. 36,2 % sur la plus-value avant cinq ans, et un risque de requalification en marchand de biens si vous enchaînez les opérations.
Les conditions exigées par les banques
- Un bien existant d’une valeur suffisante pour garantir le prêt.
- Un projet de rénovation crédible, appuyé sur des devis détaillés.
- Une estimation réaliste du prix de revente, documentée.
- Une marge de sécurité d’au moins 15 % dans le budget.
- Une expérience en investissement immobilier, ou un accompagnement professionnel.
Le conseil du courtier
Ce qui fait échouer le plus d’opérations d’achat-revente, c’est de raisonner en plus-value brute. Calculez d’abord votre prix de revient complet : achat + frais de notaire + travaux + frais de crédit + frais de revente. Votre prix de vente doit le dépasser d’au moins 15 % pour absorber les imprévus — et il faut encore retrancher la fiscalité sur la plus-value. En dessous, ce n’est plus un investissement, c’est un pari, avec votre propre bien en garantie.
Questions fréquentes
Quel type de crédit pour un achat-revente ?
Le prêt in fine ou le prêt relais sont les mieux adaptés : vous ne remboursez que les intérêts, le capital étant soldé à la revente. Le prêt hypothécaire complète le montage si le besoin de financement est plus important.
Quelle durée prévoir ?
12 à 24 mois, le temps des travaux et de la revente. Au-delà, le coût du crédit grève la rentabilité. Pour des travaux longs, prenez 24 mois avec une clause de remboursement anticipé.
Les plus-values sont-elles imposables ?
Oui : 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de cinq ans. En deçà, la fiscalité est maximale. Et si vous multipliez les opérations dans l’année, vous risquez une requalification en marchand de biens.
Peut-on financer les travaux avec ce prêt ?
Oui, achat et travaux peuvent être financés ensemble, sur présentation de devis détaillés. La banque débloque souvent les fonds par tranches, au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Pour aller plus loin : notre guide prêt hypothécaire, définition et taux, ou le montage en investissement locatif.
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Sources
- Banque de France — Taux de l’usure, plafond légal des taux de crédit, révisé chaque trimestre.
- Haut Conseil de Stabilité Financière — règles d’octroi des crédits, dont le taux d’endettement maximal de 35 %.
- Service-Public.fr — Crédit à la consommation : obligations de la banque.
- ORIAS — registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les taux et montants cités sont des ordres de grandeur susceptibles d’évoluer ; vérifiez les valeurs en vigueur auprès des sources officielles ci-dessus ou d’un courtier agréé ORIAS.
Écrit par Prescilla Fichter, Fondatrice de Mafusee.com