Ecrit par Prescilla Fichter – Fondatrice de Mafusee.com Mis en ligne le 04/04/2026
L’avis de notre expert
La déductibilité fiscale de la prime d’assurance est souvent ignorée dans le calcul de rentabilité d’un investissement locatif. Pour un investisseur à 30 % de TMI avec une prime annuelle de 800 €, l’économie fiscale est de 240 €/an — soit 4 800 € sur 20 ans. Sur un investissement locatif géré au régime réel, cet avantage est réel et calculable dès le business plan. Un courtier spécialisé en assurance de prêt peut intégrer cet élément dans la comparaison des offres.
L’essentiel de l’article
La quotité est le pourcentage du capital couvert par chaque co-emprunteur. La somme doit atteindre au minimum 100 %.
En cas de sinistre sur un co-emprunteur, la banque est remboursée à hauteur de sa quotité — l’autre co-emprunteur continue de rembourser sa part.
Les co-emprunteurs sont solidairement responsables de l’ensemble de la dette (article 1310 du Code civil) — l’assurance ne modifie pas cette solidarité juridique.
Chaque co-emprunteur peut souscrire son assurance chez un assureur différent, avec sa propre quotité optimisée selon son profil.
FAQ — Assurance emprunteur investissement locatif
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ET une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
Ce sont deux produits distincts. L’assurance emprunteur couvre votre incapacité à rembourser le prêt (décès, invalidité). L’assurance loyers impayés (GLI) couvre le risque que le locataire ne paie pas son loyer. Les deux peuvent se combiner si vous souhaitez une couverture complète — elles ne sont pas redondantes.
La banque peut-elle exiger l’ITT pour un investissement locatif ?
Certaines banques l’exigent selon leur politique interne et le profil de l’emprunteur. Si vos revenus locatifs sont insuffisants pour assurer seuls le remboursement des mensualités, la banque peut légitimement demander des garanties supplémentaires. Vérifiez les exigences de votre banque avant de choisir votre contrat d’assurance.
Peut-on changer d’assurance emprunteur sur un investissement locatif en cours de crédit ?
Oui. La loi Lemoine s’applique à tous les crédits immobiliers, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Si votre situation locative a évolué (meilleure rentabilité, remboursement partiel anticipé), vous pouvez revoir votre quotité à la baisse au moment du changement pour réduire encore la prime.
La convention AERAS s’applique-t-elle aux investissements locatifs ?
Oui, sous conditions. La convention AERAS permet à des personnes présentant un risque aggravé de santé d’accéder à une assurance pour des prêts jusqu’à certains plafonds — y compris pour des investissements immobiliers. Le plafond du capital assuré et les critères d’éligibilité sont précisés sur le site officiel aeras-infos.fr.
Co-emprunteurs et assurance emprunteur : comment bien répartir les quotités
Lorsque deux personnes empruntent ensemble, la quotité d’assurance détermine quelle fraction du capital est couverte par chaque co-emprunteur. La somme des quotités doit atteindre au minimum 100 %. Une répartition 50/50 est la base minimale, une couverture 200 % (100 % + 100 %) solde intégralement le prêt quel que soit le sinistré. En vertu de l’article 1310 du Code civil, les co-emprunteurs sont solidairement responsables de l’intégralité de la dette.
La solidarité de la dette entre co-emprunteurs : ce que l’assurance ne couvre pas
Peu d’emprunteurs le savent : en droit français, les co-emprunteurs sont solidairement responsables de l’intégralité du prêt (article 1310 du Code civil et article L313-22 du Code de la consommation). Cela signifie que si l’un des deux cesse de rembourser sa part — pour n’importe quelle raison non couverte par l’assurance — la banque peut exiger le remboursement intégral de l’autre. L’assurance emprunteur protège contre les risques couverts (décès, invalidité), mais pas contre les défaillances liées à une séparation, une perte de revenus non couverte, ou une difficulté financière passagère.
Les trois configurations de quotité principales
La répartition 50/50 (total 100 %) est la plus simple. En cas de sinistre sur l’un, la banque est remboursée à 50 % — l’autre assume le remboursement de la moitié restante. C’est la configuration minimale recommandée quand les deux revenus sont équivalents et indispensables au remboursement.
La répartition asymétrique (ex. : 70/30, 80/20) est pertinente quand les revenus sont inégaux. Si l’un des co-emprunteurs apporte 70 % des ressources du foyer, une quotité de 70 % sur sa tête protège le foyer à la hauteur de la perte réelle subie. Le co-emprunteur secondaire peut se contenter d’une couverture plus légère.
La couverture à 200 % (100 % + 100 %) est la plus protectrice : en cas de sinistre sur l’un, le prêt est intégralement soldé — l’autre récupère le bien sans aucune dette résiduelle. C’est la configuration recommandée pour les couples avec enfants à charge où chaque revenu est structurellement indispensable.
Configuration
Total couvert
Coût
Protection en cas de décès d’un co-emprunteur
50 % + 50 %
100 %
Minimum
50 % du capital remboursé — l’autre rembourse la moitié
70 % + 30 %
100 %
Moyen
Asymétrique selon le sinistré — adapté si revenus inégaux
100 % + 50 %
150 %
Élevé
Prêt soldé si décès du « gros revenu », demi-couverture sinon
100 % + 100 %
200 %
Maximum
Prêt toujours soldé intégralement quel que soit le sinistré
Assureurs différents pour chaque co-emprunteur : pourquoi c’est souvent optimal
Chaque co-emprunteur peut souscrire son assurance chez l’assureur de son choix, avec sa propre quotité et ses propres garanties. Cette liberté est fondamentale quand les profils sont dissemblables : l’un est fumeur avec un antécédent médical, l’autre est jeune et en parfaite santé. Mettre les deux dans un contrat groupe bancaire revient à payer la surprime du profil à risque pour les deux. En séparant les contrats, chacun paye selon son propre profil réel. Si l’un des co-emprunteurs présente un risque aggravé de santé, la convention AERAS peut permettre d’accéder à une couverture adaptée. Consultez notre article sur l’assurance emprunteur en cas de maladie pour les profils médicaux complexes.
L’avis de notre expert
En cas de séparation ou divorce après un achat commun, la question de l’assurance emprunteur ressurgit : si l’un reprend le prêt seul (rachat de soulte), il doit adapter sa quotité à 100 %. Grâce à la loi Lemoine, ce changement est possible à tout moment. Anticipez cette situation dès la souscription en vous assurant que vos contrats respectifs permettent une modification de quotité sans sous-condition excessive.
FAQ — Co-emprunteurs et assurance emprunteur
La banque peut-elle refuser que les deux co-emprunteurs assurent chez des assureurs différents ?
Non, dès lors que la somme des quotités atteint 100 % et que chaque contrat satisfait aux critères d’équivalence CCSF. La liberté de choix de l’assureur s’applique individuellement à chaque co-emprunteur — aucune banque ne peut imposer un assureur commun.
Que se passe-t-il si un co-emprunteur décède sans être assuré à 100 % ?
L’assurance rembourse à hauteur de la quotité du défunt. Le co-emprunteur survivant continue de rembourser la fraction non couverte. Si cette fraction est supérieure à sa capacité de remboursement, il peut demander un réaménagement du prêt ou procéder à une renégociation auprès d’une autre banque.
Comment modifier la répartition des quotités en cours de prêt ?
La quotité peut être modifiée lors d’un changement d’assureur — c’est l’occasion idéale de l’optimiser. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier et souscrire un nouveau contrat à tout moment avec une nouvelle répartition, sous réserve que la somme des quotités reste à 100 % minimum et que les garanties soient équivalentes selon les critères CCSF.
Un co-emprunteur peut-il présenter un antécédent médical sans pénaliser l’autre ?
Oui, dès lors que chacun souscrit son assurance chez un assureur différent. Seul le contrat du co-emprunteur concerné sera impacté par la surprime ou l’exclusion médicale. L’autre conserve des conditions standard. Si le risque médical est important, la convention AERAS et les assureurs spécialisés comme April ou Utwin peuvent proposer des solutions adaptées. Voir notre guide assurance emprunteur et maladie.
L’avis de notre expert
L’erreur la plus fréquente consiste à envoyer un dossier incomplet — souvent les conditions particulières manquent alors que la banque les exige. Chaque document manquant relance le délai de 10 jours à zéro. Un courtier spécialisé vérifie l’exhaustivité du dossier avant envoi, ce qui supprime ces allers-retours et garantit une procédure propre et rapide.
FAQ — Changer d’assurance emprunteur
Peut-on changer d’assurance emprunteur plusieurs fois ?
Oui, autant de fois que vous le souhaitez. La loi Lemoine ne limite pas le nombre de substitutions. Chaque changement suit la même procédure en 6 étapes.
La banque peut-elle facturer des frais pour traiter ma demande ?
Non. Ni les frais de traitement de la demande, ni l’émission de l’avenant ne peuvent être facturés. Toute facturation est illégale et contestable auprès de l’ACPR.
Quelle est la différence entre délégation et substitution ?
La délégation désigne le choix d’un assureur externe dès la souscription du prêt. La substitution désigne le remplacement de l’assureur en cours de crédit. Les deux relèvent du même droit fondamental — seul le moment d’exercice diffère.
Que faire si la banque refuse ma substitution sans motif valable ?
Un refus doit obligatoirement être motivé par écrit, critère par critère selon les 18 critères CCSF. Si la motivation est insuffisante ou injustifiée, vous pouvez saisir le médiateur bancaire et, en dernier recours, l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution). Conservez toutes les preuves d’envoi et de réception de vos courriers.
Coût de l’assurance emprunteur : comment calculer et comparer le TAEA
Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance), défini par le décret n° 2014-1190 du 15 octobre 2014, mesure le coût réel de votre assurance emprunteur. L’assurance représente en moyenne 25 à 35 % du coût total d’un crédit immobilier. Sur 200 000 € sur 20 ans, 0,1 point de TAEA représente environ 4 000 € d’écart — et les contrats groupe bancaires (prime sur capital initial) peuvent coûter deux à trois fois plus cher que les contrats délégués individuels (prime sur capital restant dû) pour un TAEA identique.
L’essentiel de l’article
Le TAEA est défini par le décret n° 2014-1190 du 15 octobre 2014 : c’est la différence entre le TAEG avec assurance et le TAEG sans assurance.
Les contrats groupe bancaires calculent la prime sur le capital initial — la prime reste fixe même quand le capital restant dû diminue.
Les contrats individuels délégués calculent généralement la prime sur le capital restant dû — la prime diminue avec le capital.
Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, 0,1 point de TAEA représente environ 4 000 € d’écart de coût total.
Qu’est-ce que le TAEA et comment est-il calculé ?
Le Taux Annuel Effectif d’Assurance est l’indicateur réglementaire standardisé qui permet de comparer objectivement le coût des assurances emprunteur entre elles. Sa méthode de calcul est fixée par le décret n° 2014-1190 du 15 octobre 2014 : le TAEA s’obtient en soustrayant le TAEG sans assurance du TAEG avec assurance. Plus le TAEA est élevé, plus votre assurance coûte cher relativement au capital emprunté. Ce coût influe directement sur le taux d’usure, qui fixe le TAEG maximum légal autorisé par la Banque de France.
Le TAEA est obligatoirement communiqué dans l’offre de prêt et dans tous les documents contractuels d’assurance emprunteur. Si vous ne le trouvez pas dans votre contrat actuel, votre banque ou assureur est tenu de vous le fournir sur simple demande.
Capital initial vs capital restant dû : une différence majeure sur le long terme
Les contrats groupe bancaires calculent la prime d’assurance sur le capital initial emprunté. La cotisation mensuelle reste donc identique pendant toute la durée du prêt — même quand vous avez remboursé la moitié du capital. Sur un prêt de 250 000 € à un TAEA de 0,30 % : prime = 750 €/an tous les ans pendant 20 ans, soit 15 000 € au total.
Les contrats individuels délégués calculent généralement la prime sur le capital restant dû, qui diminue chaque mois avec les remboursements. À mi-parcours, si le capital restant dû est de 150 000 €, la prime est calculée sur ce montant réduit. Résultat : le coût total est nettement inférieur pour un même TAEA affiché, car le TAEA est appliqué à une assiette décroissante.
Profil
Capital
Durée
TAEA
Base de calcul
Coût total assurance
Contrat groupe bancaire
200 000 €
20 ans
0,35 %
Capital initial
~14 000 €
Contrat délégué A
200 000 €
20 ans
0,12 %
Capital restant dû
~4 800 €
Contrat délégué B
200 000 €
20 ans
0,12 %
Capital initial
~9 600 €
Le contrat délégué A et B affichent le même TAEA mais un coût total différent selon la base de calcul. Vérifiez toujours la méthode retenue dans les conditions particulières.
Comment lire le TAEA sur votre tableau d’amortissement
Votre tableau d’amortissement, remis avec l’offre de prêt, doit mentionner le coût total de l’assurance sur la durée du crédit. Si vous comparez deux offres, reportez-vous au coût total en euros — pas au seul TAEA — car la méthode de calcul (capital initial ou restant dû) n’est pas toujours identique entre les contrats comparés.
Bon à savoir
Un assureur peut afficher un TAEA très bas sur capital restant dû — et s’avérer plus cher en coût total absolu qu’un concurrent dont le TAEA est légèrement supérieur mais calculé différemment. La seule façon de comparer objectivement deux contrats est de demander le coût total en euros sur toute la durée du prêt pour chacun. C’est le seul chiffre qui compte vraiment dans votre budget. Retrouvez également les taux d’usure publiés trimestriellement par la Banque de France pour vérifier que votre TAEG reste dans les limites légales.
FAQ — TAEA et coût assurance emprunteur
Le TAEA est-il le seul critère à regarder pour choisir son assurance emprunteur ?
Non. Le TAEA mesure le coût, pas la qualité des garanties. Un contrat à TAEA de 0,08 % qui exclut les affections dorsales et psychiatriques peut être objectivement moins protecteur qu’un contrat à 0,13 % qui les inclut. Évaluez toujours le couple garanties/prix avant de décider.
Peut-on voir le TAEA de mon assurance actuelle sans demander à la banque ?
Oui. Le TAEA figure dans votre offre de prêt initiale et dans les conditions particulières de votre assurance. Si vous ne le trouvez pas, votre assureur est légalement tenu de vous le communiquer. Il doit également vous rappeler annuellement ce taux dans le courrier d’information prévu par la loi Lemoine.
Le TAEA tient-il compte de la méthode de calcul (capital initial ou restant dû) ?
Non, c’est précisément son principal défaut : le TAEA est calculé selon une formule standardisée qui ne distingue pas les deux méthodes d’assiette. Deux contrats peuvent afficher le même TAEA et avoir un coût total en euros très différent selon la méthode retenue. Demandez systématiquement le coût total en euros, et vérifiez dans les conditions particulières si la prime est calculée sur le « capital initial » ou le « capital restant dû ».
Quel TAEA est acceptable pour un emprunteur jeune en bonne santé en 2026 ?
Pour un profil standard (moins de 35 ans, non-fumeur, sans antécédent médical), un TAEA inférieur à 0,10 % est atteignable sur les contrats individuels délégués. Les contrats groupe bancaires affichent souvent 0,25 à 0,45 % pour le même profil. La différence peut représenter plus de 10 000 € sur 20 ans. Un courtier en assurance de prêt peut identifier les meilleures offres selon votre profil précis.
Assurance emprunteur et investissement locatif : ce qui change vraiment
Pour un investissement locatif, les banques n’exigent généralement que les garanties DC (décès) et PTIA — pas d’ITT ni d’IPT, car les loyers assurent le remboursement en cas d’incapacité de travail. La prime est déductible fiscalement au régime réel (revenus fonciers, LMNP, SCI à l’IS). Une quotité de 50 % au lieu de 100 % peut réduire la prime de moitié sans exposer réellement la banque, dès lors que la rentabilité locative couvre au moins la moitié de la mensualité.
L’essentiel de l’article
Pour un investissement locatif, la banque n’exige généralement que DC et PTIA — pas d’ITT ni d’IPT.
La prime d’assurance emprunteur est déductible des revenus fonciers au régime réel (location nue) ou en charge déductible du résultat LMNP.
Une quotité de 50 % est souvent suffisante pour un seul investisseur — réduisant la prime sans augmenter le risque réel.
Pour une SCI à l’IS, la prime est une charge de la société — la déductibilité fiscale est identique.
Pourquoi les garanties exigées sont-elles réduites pour le locatif ?
La logique bancaire est simple : sur un investissement locatif, le remboursement est assuré par les loyers, pas par le revenu du travail de l’emprunteur. Si l’emprunteur est en arrêt de travail, les loyers continuent d’entrer et les mensualités sont maintenues. La banque ne demande donc généralement pas de garantie ITT ou IPT — le risque d’impayé lié à l’incapacité de travail est structurellement atténué par les revenus locatifs.
Seules les garanties DC (décès) et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) sont systématiquement exigées — car dans ces deux cas, les revenus professionnels et locatifs disparaissent ou sont gravement compromis. Pour mieux comprendre le détail de chaque garantie, consultez notre guide DC, PTIA, IPT, IPP, ITT.
La déductibilité fiscale de la prime d’assurance
C’est l’un des avantages méconnus de l’assurance emprunteur pour l’investisseur. Au régime réel d’imposition (location nue) : la prime d’assurance emprunteur est une charge déductible des revenus fonciers, au même titre que les intérêts du prêt, la taxe foncière et les charges de copropriété. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, chaque euro de prime génère 0,30 € d’économie fiscale. Consultez service-public.fr sur la déductibilité des charges foncières pour les modalités réglementaires précises.
En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel : la prime est une charge déductible du résultat imposable. En LMNP avec amortissements, elle vient s’ajouter aux autres charges qui peuvent créer un résultat fiscal nul ou négatif. Pour une SCI à l’IS, la prime est une charge de la société qui réduit le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.
L’optimisation de la quotité pour réduire le coût
Sur un investissement locatif financé seul, vous pouvez souscrire une quotité de 50 % au lieu de 100 %. En cas de décès, l’assurance ne rembourse que la moitié du capital restant dû — mais les loyers continuent d’assurer le remboursement de l’autre moitié. Cette stratégie est valide si la rentabilité locative couvre au moins la moitié de la mensualité. Elle réduit la prime de 40 à 50 % sans exposer réellement la banque ni vos héritiers.
L’avis de notre expert
La déductibilité fiscale de la prime d’assurance est souvent ignorée dans le calcul de rentabilité d’un investissement locatif. Pour un investisseur à 30 % de TMI avec une prime annuelle de 800 €, l’économie fiscale est de 240 €/an — soit 4 800 € sur 20 ans. Sur un investissement locatif géré au régime réel, cet avantage est réel et calculable dès le business plan. Un courtier spécialisé en assurance de prêt peut intégrer cet élément dans la comparaison des offres.
FAQ — Assurance emprunteur investissement locatif
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ET une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
Ce sont deux produits distincts. L’assurance emprunteur couvre votre incapacité à rembourser le prêt (décès, invalidité). L’assurance loyers impayés (GLI) couvre le risque que le locataire ne paie pas son loyer. Les deux peuvent se combiner si vous souhaitez une couverture complète — elles ne sont pas redondantes.
La banque peut-elle exiger l’ITT pour un investissement locatif ?
Certaines banques l’exigent selon leur politique interne et le profil de l’emprunteur. Si vos revenus locatifs sont insuffisants pour assurer seuls le remboursement des mensualités, la banque peut légitimement demander des garanties supplémentaires. Vérifiez les exigences de votre banque avant de choisir votre contrat d’assurance.
Peut-on changer d’assurance emprunteur sur un investissement locatif en cours de crédit ?
Oui. La loi Lemoine s’applique à tous les crédits immobiliers, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Si votre situation locative a évolué (meilleure rentabilité, remboursement partiel anticipé), vous pouvez revoir votre quotité à la baisse au moment du changement pour réduire encore la prime.
La convention AERAS s’applique-t-elle aux investissements locatifs ?
Oui, sous conditions. La convention AERAS permet à des personnes présentant un risque aggravé de santé d’accéder à une assurance pour des prêts jusqu’à certains plafonds — y compris pour des investissements immobiliers. Le plafond du capital assuré et les critères d’éligibilité sont précisés sur le site officiel aeras-infos.fr.
Co-emprunteurs et assurance emprunteur : comment bien répartir les quotités
Lorsque deux personnes empruntent ensemble, la quotité d’assurance détermine quelle fraction du capital est couverte par chaque co-emprunteur. La somme des quotités doit atteindre au minimum 100 %. Une répartition 50/50 est la base minimale, une couverture 200 % (100 % + 100 %) solde intégralement le prêt quel que soit le sinistré. En vertu de l’article 1310 du Code civil, les co-emprunteurs sont solidairement responsables de l’intégralité de la dette.
L’essentiel de l’article
La quotité est le pourcentage du capital couvert par chaque co-emprunteur. La somme doit atteindre au minimum 100 %.
En cas de sinistre sur un co-emprunteur, la banque est remboursée à hauteur de sa quotité — l’autre co-emprunteur continue de rembourser sa part.
Les co-emprunteurs sont solidairement responsables de l’ensemble de la dette (article 1310 du Code civil) — l’assurance ne modifie pas cette solidarité juridique.
Chaque co-emprunteur peut souscrire son assurance chez un assureur différent, avec sa propre quotité optimisée selon son profil.
